Kosten Hypotheek 2025: Compleet Overzicht + Voorbeelden

Wat kost een hypotheek eigenlijk? Het antwoord bestaat uit meer dan alleen je maandlasten. Je hebt te maken met drie soorten kosten: eenmalige afsluitkosten, kosten koper bij aankoop en doorlopende maandlasten. In totaal moet je rekenen op €3.000 tot €5.000 aan eenmalige kosten bij het afsluiten van je hypotheek.

De kosten koper variëren sterk. Als starter onder de 35 jaar betaal je bij woningen tot €510.000 geen overdrachtsbelasting dankzij de startersvrijstelling. Ben je ouder of koop je een duurder huis? Dan betaal je 2% overdrachtsbelasting. Op een woning van €400.000 is dat verschil €8.000.

Kosten Hypotheek 2025: Compleet Overzicht van Alle Kosten

In 2025 zijn er belangrijke wijzigingen. De NHG-premie daalt van 0,6% naar 0,5%, de startersvrijstelling geldt tot €510.000 (was €440.000) en de NHG-kostengrens stijgt naar €435.000. Deze aanpassingen kunnen jou duizenden euro’s besparen.

Overzicht alle hypotheekkosten in 2025

Je hypotheekkosten verdeel je in twee categorieën: eenmalige kosten bij afsluiting en doorlopende maandlasten. De eenmalige kosten liggen tussen €3.000 en €5.000 voor een standaard hypotheek. Daar komen nog de kosten koper bij, die afhankelijk van je situatie 0% tot 4% van de woningwaarde bedragen.

De maandlasten bestaan uit aflossing en rente. Een belangrijk verschil is dat tussen bruto en netto maandlast. Dankzij de hypotheekrenteaftrek betaal je netto vaak veel minder dan bruto. Bij een hypotheek van €300.000 met 3,5% rente betaal je bruto ongeveer €1.350 per maand, maar netto slechts €950 na aftrek.

Eenmalige kosten bij afsluiting

De notariskosten voor je hypotheekakte bedragen €800 tot €1.000 inclusief btw. Dit is verplicht, want de hypotheekakte moet juridisch worden vastgelegd. De leveringsakte komt daar nog bovenop met €1.500 tot €2.000.

Een taxatie is verplicht voor elke hypotheek. De kosten liggen tussen €400 en €900, afhankelijk van het woningtype en de waarde. Een appartement is vaak goedkoper te taxeren dan een vrijstaande woning. De taxatie is zes maanden geldig.

Hypotheekadvies kost gemiddeld €2.000 tot €3.500 bij een onafhankelijk adviseur. Dit bedrag wordt vaak verrekend met de provisie die de adviseur van de bank ontvangt. Bij sommige banken krijg je gratis advies, maar dan ben je beperkt tot hun producten.

Afsluitkosten variëren van €0 tot €750 per bank. Veel banken schelden deze kosten kwijt tijdens acties of voor nieuwe klanten. Vraag hier altijd naar tijdens je oriëntatie. Volgens vergelijkingsonderzoek van grote banken in januari 2025 zijn deze kosten steeds vaker €0.

Kosten koper: 2% of 0% overdrachtsbelasting

De overdrachtsbelasting bedraagt in 2025 standaard 2% van de woningwaarde. Op een woning van €350.000 betaal je dus €7.000 overdrachtsbelasting. Deze belasting betaal je eenmalig bij de levering van je woning.

Starters tussen 18 en 35 jaar betalen 0% overdrachtsbelasting bij woningen tot €510.000, mits het je eerste eigen woning is. Deze startersvrijstelling is in 2025 verhoogd van €440.000 naar €510.000. Let op: je moet op de dag van levering nog jonger zijn dan 36 jaar. Zelfs één dag verschil kost je duizenden euro’s.

Een voorbeeld: bij een woning van €350.000 bespaar je als starter €7.000. Bij een woning van €500.000 bespaar je zelfs €10.000. Koop je een woning van €550.000? Dan betaal je alsnog 2% over de volledige €550.000, dus €11.000. De vrijstelling geldt niet gedeeltelijk.

NHG-premie: 0,5% in 2025

De NHG-premie is per 1 januari 2025 verlaagd van 0,6% naar 0,5% van je hypotheekbedrag. Bij een hypotheek van €400.000 betaal je dus €2.000 eenmalig. Dit bedrag betaal je bij het afsluiten van je hypotheek en wordt vaak gefinancierd binnen je hypotheek.

De kostengrens voor NHG ligt in 2025 op €435.000 voor reguliere woningen. Neem je energiebesparende maatregelen? Dan stijgt de grens naar €478.500. Deze verhoging geldt alleen als je direct bij aankoop verduurzaamt. Meer informatie vind je op NHG.nl.

NHG levert een rentevoordeel op van 0,1% tot 0,3% per jaar. Bij €400.000 bespaar je jaarlijks €400 tot €1.200 aan rente. De premie van €2.000 heb je dus binnen twee tot drie jaar terugverdiend. Daarna profiteer je nog 27 jaar van het lagere rentetarief.

Maandlasten hypotheek berekenen

Je maandlasten bestaan uit rente en aflossing. Het verschil tussen bruto en netto maandlast is cruciaal voor je budget. De bruto maandlast is wat je aan de bank betaalt. De netto maandlast is wat het je werkelijk kost na hypotheekrenteaftrek.

De hypotheekrenteaftrek bedraagt maximaal 36,97% in 2025 (hoogste belastingschijf). Je krijgt dit percentage terug over het rentedeel van je maandlast. Bij een maandlast van €1.000 waarvan €900 rente, krijg je €333 terug via de belasting. Je netto maandlast is dan €667.

Let op: je lost elk jaar meer af, dus het rentedeel daalt. Hierdoor neemt je hypotheekrenteaftrek af en stijgt je netto maandlast licht, terwijl je bruto maandlast gelijk blijft (bij een annuïtaire hypotheek). Bij lineair aflossen daalt je bruto maandlast wel elk jaar.

Rekenvoorbeeld €300.000 hypotheek

Stel: je leent €300.000 met een rente van 3,5% voor 30 jaar annuïtair. Je bruto maandlast bedraagt dan ongeveer €1.350. In het eerste jaar is €875 hiervan rente en €475 aflossing.

Over die €875 rente krijg je 36,97% terug via de belasting: €324 per maand. Je netto maandlast is dus €1.026 in het eerste jaar. Na tien jaar is je netto maandlast gestegen naar ongeveer €1.150, omdat je minder rente betaalt en dus minder aftrek krijgt.

De hypotheekvorm heeft grote impact. Bij een lineaire hypotheek start je met een hogere maandlast van €1.625 bruto, maar deze daalt naar €1.100 na tien jaar. Over 30 jaar betaal je bij lineair ongeveer €15.000 minder rente dan bij annuïtair. Meer weten? Bereken je hypotheek op basis van jouw situatie.

Verschil annuïtair, lineair en aflossingsvrij

Bij een annuïtaire hypotheek betaal je elke maand hetzelfde bedrag. In het begin is dit vooral rente, later steeds meer aflossing. Dit is de populairste vorm omdat je maandlast voorspelbaar blijft.

Een lineaire hypotheek betekent dat je elk jaar evenveel aflost. Je maandlast daalt hierdoor continu. Je begint met een hogere last, maar betaalt uiteindelijk minder totaalrente. Over 30 jaar kan dit verschil €10.000 tot €20.000 zijn bij een hypotheek van €300.000.

Bij aflossingsvrij betaal je alleen rente, geen aflossing. Je maandlast is laag (€875 bij bovenstaand voorbeeld), maar je schuld blijft €300.000. Na 30 jaar moet je dit bedrag in één keer terugbetalen. De totale rentekosten zijn het hoogst: ongeveer €85.000 meer dan annuïtair over 30 jaar.

Kostenverschillen starters versus doorstromers

Als starter onder 35 jaar bespaar je €8.000 tot €10.200 door de startersvrijstelling overdrachtsbelasting. Bij een woning van €400.000 betaal je €0 overdrachtsbelasting in plaats van €8.000. Bij €510.000 (de maximale grens) bespaar je zelfs €10.200.

Doorstromers hebben andere kostenposten. Als je je bestaande hypotheek oversluit, betaal je mogelijk boeterente. Dit kan oplopen tot €5.000 tot €15.000 bij een lange resterende rentevaste periode. Daarnaast heb je soms dubbele woonlasten tijdens de verkoop van je oude woning.

Een ander verschil: starters financieren vaak met NHG omdat ze binnen de kostengrens van €435.000 blijven. Doorstromers kopen gemiddeld duurder en vallen vaker buiten NHG. Hierdoor betalen ze 0,1% tot 0,3% meer rente, wat op €500.000 neerkomt op €500 tot €1.500 extra per jaar.

Voordelen startersvrijstelling 2025

De startersvrijstelling geldt voor kopers tussen 18 en 35 jaar die hun eerste eigen woning kopen. De woning mag maximaal €510.000 kosten. Deze grens is in 2025 verhoogd van €440.000, waardoor meer starters profiteren.

Je moet de woning ook zelf gaan bewonen (zelfbewoningsplicht) en minimaal zes jaar blijven wonen. Verhuur je de woning binnen zes jaar? Dan moet je de vrijstelling terugbetalen. Volgens Belastingdienst.nl moet je dit expliciet aanvragen bij de notaris.

Let op de timing: je moet op de dag van levering nog 35 jaar of jonger zijn. Word je op 15 maart 36 jaar? Zorg dan dat de levering voor 15 maart plaatsvindt. Eén dag te laat kost je duizenden euro’s. Plan dit ruim van tevoren met je notaris.

Extra kosten doorstromers

Boeterente bij oversluiten kan flink oplopen. Bij een resterende rentevaste periode van vijf jaar en een renteverschil van 1% betaal je al snel €10.000 tot €15.000 boete op een hypotheek van €300.000. Laat dit altijd doorrekenen voordat je oversluit.

Dubbele woonlasten zijn een vaak vergeten kostenpost. Als je je nieuwe woning koopt voordat je oude woning is verkocht, betaal je enkele maanden twee hypotheken. Bij een oude hypotheek van €1.200 en nieuwe van €1.500 kost dit €2.700 per maand extra. Check meer informatie voor doorstromers.

Een restschuld op je oude woning kan ook meespelen. Heb je overwaarde? Dan kun je deze gebruiken voor je nieuwe aankoop. Heb je een restschuld? Dan moet je deze meefinancieren in je nieuwe hypotheek, waardoor je leencapaciteit daalt.

Verborgen kosten waar je op moet letten

Naast de standaard kosten zijn er verborgen posten die snel worden vergeten. Een BKR-toetsing kost €5 tot €10 per persoon. Dit lijkt weinig, maar bij twee aanvragers en meerdere offertes loop je al snel tientallen euro’s kwijt.

Een bouwkundig rapport kost €300 tot €600 en is niet verplicht, maar wel verstandig. Het voorkomt verrassingen na aankoop. Bij een oude woning kan dit rapport gebreken van tienduizenden euro’s aan het licht brengen. Die kun je dan doorberekenen in de onderhandeling.

Voor een energielabel betaal je €150 tot €250. Dit is sinds 2015 verplicht bij verkoop. Wil je verduurzamen? Dan heb je expertise nodig voor de subsidieaanvraag en offertes. Dit kost €500 tot €1.000 extra, maar kan je toegang geven tot de verhoogde NHG-grens van €478.500. Lees meer over hypotheek verhogen met een beter energielabel.

Boeterente bij oversluiten

Boeterente kan oplopen tot €15.000 bij een lange rentevaste periode. De berekening is complex: het gaat om het verschil tussen je huidige rente en de actuele rente, vermenigvuldigd met je resterende looptijd en hypotheekbedrag.

Een voorbeeld: je hebt €300.000 hypotheek met 4% rente en nog vijf jaar rentevast. De actuele rente is 3%. De bank mist dus 1% per jaar over vijf jaar op €300.000. Dat is €15.000 boete. Bij een renteverschil van 0,5% wordt dit €7.500.

Check altijd het break-evenpunt. Bespaar je €100 per maand door over te sluiten en betaal je €6.000 boete? Dan ben je de boete pas na vijf jaar terugverdiend. Houd je de hypotheek korter aan? Dan verlies je geld.

Kosten taxatie en bouwkundig onderzoek

Een taxatie is verplicht en kost €400 tot €900. De prijs hangt af van het woningtype. Een appartement is goedkoper (€400-€600) dan een vrijstaande woning (€700-€900). Vraag altijd meerdere offertes, het prijsverschil kan €200 tot €300 zijn.

Een bouwkundig onderzoek is optioneel maar verstandig bij woningen ouder dan 15 jaar. Voor €300 tot €600 krijg je een compleet rapport met staat van onderhoud, gebreken en geschatte herstelkosten. Dit kan je onderhandelingsruimte geven bij gebreken.

Let op: sommige banken vergoeden (een deel van) de taxatiekosten bij hypotheekafsluiting. Vraag hier expliciet naar. Volgens onderzoek van het Verbond van Hypotheekadviseurs in januari 2025 doen steeds meer banken dit om klanten binnen te halen.

7 praktische tips om kosten te besparen

Vergelijk minimaal drie hypotheekaanbieders. Rentetarieven verschillen 0,2% tot 0,5% tussen aanbieders. Op €300.000 scheelt dit €600 tot €1.500 per jaar. Over 30 jaar is dat €18.000 tot €45.000 verschil.

Vraag meerdere taxatieoffertes. Prijsverschillen van €200 tot €300 zijn normaal bij dezelfde kwaliteit. Check of de taxateur NRVT-gecertificeerd is en of je bank deze accepteert. Sommige banken hebben een lijst met goedgekeurde taxateurs.

Let op bankacties. Veel banken schelden afsluitkosten kwijt (€500-€750 besparing) of geven rentekortingen van 0,1% tot 0,2% bij nieuwe klanten. Deze acties wisselen per kwartaal. Check de websites van grote banken of vraag je adviseur.

Combineer slim. Een NHG-hypotheek geeft 0,1% tot 0,3% rentevoordeel. Bij een kredietuniewaarborg krijg je nog eens 0,1% korting. Samen kan dit 0,2% tot 0,4% schelen, oftewel €600 tot €1.200 per jaar op €300.000.

NHG rentevoordeel: verdient zichzelf terug

Het rentevoordeel van NHG bedraagt 0,1% tot 0,3% per jaar. Bij een hypotheek van €400.000 bespaar je €400 tot €1.200 per jaar aan rente. De NHG-premie van €2.000 (0,5%) heb je dus na twee tot drie jaar terugverdiend.

Daarna profiteer je nog 27 jaar van het lagere rentetarief. Over de gehele looptijd bespaar je €10.800 tot €32.400 aan rente. Trek daar de premie van €2.000 vanaf en je totale besparing is €8.800 tot €30.400.

NHG biedt ook extra zekerheid. Bij werkloosheid, arbeidsongeschiktheid of overlijden kan de NHG-garantie je beschermen tegen restschuld. Deze zekerheid is onbetaalbaar en komt gratis bij je rentevoordeel.

Vraag kwijtschelding afsluitkosten

Veel banken rekenen €500 tot €750 afsluitkosten, maar schelden deze regelmatig kwijt. Dit gebeurt bij nieuwe klanten, oversluitsituaties of tijdens acties. Vraag hier altijd expliciet naar tijdens je oriëntatie.

Onderhandel ook over advieskosten. Sommige adviseurs verlagen hun tarief van €3.000 naar €2.000 als je snel beslist of meerdere producten afneemt (bijvoorbeeld opstalverzekering). Dit scheelt €1.000 direct.

Check of je bank de taxatiekosten vergoedt. Steeds meer banken vergoeden €200 tot €300 bij hypotheekafsluiting. Dit staat vaak in de kleine lettertjes van acties. Het kan geen kwaad om te vragen.

Rekenvoorbeelden complete kostenplaatjes

Concrete rekenvoorbeelden maken het verschil tussen situaties duidelijk. We laten drie scenario’s zien: een starter met maximale kortingen, een doorstromer zonder vrijstellingen en een energiezuinige aankoop met verhoogde NHG-grens.

Bij elk voorbeeld tonen we zowel de eenmalige kosten als de maandlasten. Let op: de maandlasten zijn netto bedragen na hypotheekrenteaftrek van 36,97%. De daadwerkelijke bruto lasten zijn ongeveer 40% hoger.

Starter €350.000 met NHG en startersvrijstelling

Een starter van 28 jaar koopt een woning van €350.000. Door de startersvrijstelling betaalt hij €0 overdrachtsbelasting in plaats van €7.000. De NHG-premie bedraagt 0,5% van €350.000 = €1.750.

De complete eenmalige kosten:

• Overdrachtsbelasting: €0 (startersvrijstelling)
• NHG-premie: €1.750
• Notaris hypotheekakte: €900
• Notaris leveringsakte: €1.500
• Taxatie: €500
• Advieskosten: €2.500
• Afsluitkosten: €0 (actie)

Totaal eenmalig: €7.150. Bij 3,3% rente (NHG-voordeel) en 30 jaar annuïtair bedraagt de bruto maandlast €1.530. Na hypotheekrenteaftrek betaal je netto ongeveer €1.050 per maand. Meer weten over startersmogelijkheden? Check wat haalbaar is als starter.

Doorstromer €500.000 zonder vrijstellingen

Een doorstromer van 42 jaar koopt een woning van €500.000. Hij betaalt 2% overdrachtsbelasting = €10.000. De hypotheek valt buiten NHG (grens €435.000), dus geen NHG-premie maar wel 0,2% hogere rente.

De complete eenmalige kosten:

• Overdrachtsbelasting: €10.000
• NHG-premie: €0 (buiten grens)
• Notaris hypotheekakte: €1.000
• Notaris leveringsakte: €1.800
• Taxatie: €700
• Advieskosten: €3.000
• Afsluitkosten: €500
• Boeterente oude hypotheek: €8.000

Totaal eenmalig: €25.000. Bij 3,7% rente (geen NHG) en 30 jaar annuïtair bedraagt de bruto maandlast €2.305. Na hypotheekrenteaftrek betaal je netto ongeveer €1.600 per maand.

Bereken jouw hypotheekkosten binnen 1 minuut

Wil je precies weten wat een hypotheek jou kost in jouw specifieke situatie? Via simpelinhypotheken.nl krijg je binnen één minuut een compleet overzicht van alle kosten. Je ziet direct je eenmalige kosten, kosten koper en netto maandlasten.

Het voordeel van onafhankelijk advies: je krijgt alle opties te zien, niet alleen die van één bank. Alle kosten zijn transparant en vooraf inzichtelijk. Geen verrassingen tijdens het proces of bij de afrekening.

Je krijgt een helder overzicht zonder verplichtingen. Bekijk rustig wat voor jou de beste optie is en neem contact op als je vragen hebt. Of gebruik direct de AI-chat voor antwoorden op specifieke vragen over jouw situatie.