Voor starters en doorstromersStartpunt van het thema “Wat kost kopen” — met 1 verdiepende artikel. Alle thema's in de kennisbank

Kosten hypotheek 2026: compleet overzicht + rekenvoorbeelden

Een huis kopen kost meer dan de koopsom. Naast de hypotheek zelf betaal je eenmalige kosten om die hypotheek af te sluiten, en daarna maandelijkse lasten. Hieronder staan alle kosten op een rij, met de cijfers die in 2026 gelden en de bron erbij.

Alle hypotheekkosten in 2026 op een rij

De kosten vallen uiteen in eenmalige kosten (die je bij aankoop en afsluiten betaalt) en doorlopende kosten (je maandlast). Sommige posten zijn wettelijk vastgelegd, andere verschillen per aanbieder — die staan hieronder als indicatieve bandbreedte, geen vast bedrag.

Notaris, taxatie, advies en keuring zijn marktprijzen op basis van meerdere aanbieders, geen vastgesteld tarief — dit hebben wij zelf ingeschat, verzameld bij minimaal drie onafhankelijke brancheschattingen per post, waarvan we het gemiddelde namen; de bandbreedte erachter is de spreiding die we tussen die bronnen aantroffen. Die spreiding is het eigenlijke nieuws — bij hypotheekadvies scheelt het €2.500 — dus vraag altijd een concrete offerte. De wettelijk vastgelegde tarieven (overdrachtsbelasting, NHG) staan verderop met bron.

Overdrachtsbelasting en startersvrijstelling in 2026

Sinds 2026 bestaan er vier tarieven:

Bronnen (Belastingdienst, gecontroleerd 10 september 2026): “Wanneer kunt u de startersvrijstelling krijgen?” (0%) · “Waarvoor geldt het tarief van 2%?” · “Waarvoor geldt het tarief van 8%?” en “Waarvoor geldt het tarief van 10,4%?”. De startersvrijstelling geldt eenmalig en kent voorwaarden (leeftijd, zelfbewoning, woningwaarde). Waarom je bij nieuwbouw (vrij op naam) geen overdrachtsbelasting betaalt: zie “Kosten koper of vrij op naam?” verderop, met bron.

Let op dat de startersvrijstelling een grens is, geen drempel: kost de woning méér dan €555.000, dan betaal je 2% over de hele koopsom, niet alleen over het meerdere.

NHG-kosten in 2026

Met de Nationale Hypotheek Garantie (NHG) kan een eventuele restschuld onder voorwaarden worden kwijtgescholden als je je hypotheek onverhoopt niet meer kunt betalen door een ingrijpende gebeurtenis — denk aan baanverlies, arbeidsongeschiktheid, scheiding of overlijden — en de woning met verlies moet worden verkocht. NHG is dus geen verzekering die zomaar uitkeert; er geldt een toets of je aan de voorwaarden hebt voldaan. Je betaalt er eenmalig een borgtochtprovisie voor.

Bron: NHG, “Kwijtschelding van een restschuld”, gecontroleerd 10 september 2026.

Rekenvoorbeelden per hypotheekbedrag staan op de pagina over wat NHG kost bij jouw hypotheekbedrag; hoe hoog de grens is en hoe die zich sinds 2022 ontwikkelde, lees je bij de NHG-kostengrens van 2026.

Bron: NHG, Voorwaarden en Normen 2026-1 — kostengrens §C.2.1.1, borgtochtprovisie §A.5.2/§A.5.3.1, geldig vanaf 1 januari 2026, gecontroleerd 10 september 2026. Meer over hoe de grens is opgebouwd: de NHG-kostengrens van 2026.

Tegenover die premie staat vaak een rentekorting van de hypotheekverstrekker, waardoor de kosten van NHG zich over de looptijd kunnen terugverdienen. Of dat in jouw geval opgaat, hangt af van het rentevoordeel en je situatie — het is dus geen garantie, maar een afweging.

Kosten koper of vrij op naam?

Bij een bestaande woning koop je meestal “kosten koper” (k.k.): de eenmalige kosten — overdrachtsbelasting, notaris, kadaster — komen bovenop de koopsom en betaal jij als koper, niet de verkoper. Bij nieuwbouw geldt vrijwel altijd “vrij op naam” (v.o.n.): bij nieuwbouw betaal je geen overdrachtsbelasting maar btw, en die btw plus een deel van de kosten zitten al in de v.o.n.-prijs. Je betaalt dan nog wel de kosten voor je hypotheek (advies, taxatie, hypotheekakte) en soms bouwrente.

Bronnen: Rijksoverheid, “Met welke kosten krijg ik te maken als ik een huis koop?” voor k.k./v.o.n., en Belastingdienst, “Wanneer kunt u nog meer een vrijstelling van overdrachtsbelasting krijgen?” voor de btw/overdrachtsbelasting-vrijstelling bij nieuwbouw, beide gecontroleerd 10 september 2026.

Kostenverschil tussen starters en doorstromers

De aard van de kosten is voor iedereen gelijk, maar de bedragen lopen uiteen:

• Starters profiteren vaak van de startersvrijstelling (0% overdrachtsbelasting). Wel betalen ze de eenmalige kosten in de regel uit eigen geld: je mag niet méér lenen dan de waarde van de woning (dat geldt overigens voor iedereen, niet alleen starters). Een uitzondering op die grens vormen energiebesparende maatregelen: die mag je onder voorwaarden meefinancieren tot 106% van de woningwaarde (art. 5 lid 3), maar dat geldt alleen voor die maatregelen, niet voor de eenmalige kosten.
• Doorstromers betalen doorgaans wél 2% overdrachtsbelasting, maar kunnen de overwaarde uit de huidige woning inzetten voor de kosten. Daar staat tegenover dat een dubbele maandlast of een resterende hypotheek de zaak ingewikkelder maakt.

Bron voor “niet méér lenen dan de waarde van de woning” (met een uitzondering voor energiebesparende maatregelen): Tijdelijke regeling hypothecair krediet, artikel 5 lid 1 en lid 3, geldend per 1 januari 2026, gecontroleerd 10 september 2026.

Hypotheekrenteaftrek in 2026

De rente die je over je hypotheek betaalt, is onder voorwaarden aftrekbaar in box 1. In 2026 geldt een maximaal aftrektarief van 37,56%. Dat maximum raakt vooral hogere inkomens (vanaf de hoogste tariefschijf, in 2026 een inkomen boven €78.426); daaronder trek je af tegen je eigen tarief. De aftrek verlaagt je netto maandlast, maar maak de rekensom niet mooier dan hij is: je betaalt de rente eerst zelf, en krijgt er een deel van terug.

Bron: Belastingdienst, “Minder aftrek voor uw eigen woning als u een hoog inkomen hebt” — tariefsaanpassing aftrek eigen woning, geldig in 2026 (geraadpleegd 10 september 2026).

Verborgen kosten waar je op kunt letten

Naast de bekende posten zijn er kosten die makkelijk over het hoofd worden gezien:

• Bouwrente bij nieuwbouw — rente over de grond en bouwtermijnen vóór de woning klaar is.
• Boeterente als je een bestaande hypotheek oversluit of vervroegd aflost tijdens een rentevaste periode.
• Doorlopende woonlasten die geen hypotheekkosten zijn maar wel op je budget drukken: onroerendezaakbelasting, verzekeringen, onderhoud en — bij een appartement — servicekosten.

Rekenvoorbeelden

Twee vereenvoudigde voorbeelden om een gevoel te geven. Het zijn indicaties, geen offertes; de indicatieve posten (notaris, taxatie, advies) verschillen per aanbieder.

Starter, woning van €350.000 met NHG en startersvrijstelling

• Overdrachtsbelasting: €0 (startersvrijstelling)
• NHG-borgtochtprovisie: 0,4% van de hypotheek — bij een lening van €350.000 (geen eigen geld ingebracht op de koopsom): €1.400
• Notaris, taxatie en advies samen: gemiddeld ± €4.750, in de praktijk €2.600 – €7.500
• Eenmalige kosten: gemiddeld ± €6.150, in de praktijk €4.000 – €8.900, in dit voorbeeld volledig uit eigen geld te betalen: de lening is hier al gelijk aan de woningwaarde.

Doorstromer, woning van €500.000 zonder vrijstelling

• Overdrachtsbelasting: 2% van €500.000 = €10.000
• Notaris, taxatie en advies samen: gemiddeld ± €4.750, in de praktijk €2.600 – €7.500
• NHG: niet mogelijk (de totale kosten liggen boven de kostengrens van €470.000)
• Eenmalige kosten: gemiddeld ± €14.750, in de praktijk €12.600 – €17.500, vaak (deels) te dekken uit overwaarde.

Reken het zelf uit

Wil je weten wat er in jouw situatie maximaal mogelijk is en hoe dat bedrag is opgebouwd? Gebruik de rekentool of stel je vraag aan de hypotheken-chat. Beide rekenen op basis van de geldende hypotheeknormen en laten de onderbouwing er meteen bij zien — geen verkoopadvies, geen bankbinding.

Veelgestelde vragen

Hoeveel kosten koper betaal je in 2026?

Het is geen vast percentage maar een optelsom van posten: overdrachtsbelasting (2%, of 0% met de startersvrijstelling), plus notaris, taxatie, eventueel advies en NHG-provisie. In onze rekenvoorbeelden komt die optelsom uit op ongeveer 1,8% van de koopsom (starter, woning van €350.000, met startersvrijstelling) tot bijna 3% (doorstromer, woning van €500.000, zonder vrijstelling) — dit hebben wij zelf berekend door de posten op te tellen, geen vast tarief; bij goedkopere woningen valt het percentage relatief hoger uit, doordat de vaste kosten zwaarder meewegen. De grootste variabele post is de overdrachtsbelasting; daarnaast betaal je notaris, taxatie en eventueel advies. Bij nieuwbouw (vrij op naam) vervalt de overdrachtsbelasting.

Wat kost een notaris bij het afsluiten van een hypotheek?

Voor de leveringsakte en de hypotheekakte samen betaal je gemiddeld ongeveer €1.425; tussen aanbieders liepen de bedragen die wij vonden uiteen van €700 tot €2.500. Notaristarieven zijn vrij, dus ze verschillen per kantoor — vergelijken loont, en vraag altijd een offerte.

Hoeveel betaal je voor NHG in 2026?

De borgtochtprovisie is 0,4% van je hypotheekbedrag, eenmalig. NHG kan zolang de totale kosten om de woning in eigendom te krijgen — niet alleen de koopsom — onder €470.000 blijven, of €498.200 als je energiebesparende maatregelen meefinanciert.

Bron: NHG, Voorwaarden en Normen 2026-1, gecontroleerd 10 september 2026.

Zijn de kosten van een hypotheek aftrekbaar?

De hypotheekrente is aftrekbaar tegen maximaal 37,56% in 2026, net als eenmalige financieringskosten: de advies- en bemiddelingskosten van je hypotheekadviseur, taxatie voor de lening, de kosten voor de NHG-aanvraag en de notaris- en inschrijvingskosten voor de hypotheekakte. De overdrachtsbelasting, makelaarskosten voor de aankoop en de notariskosten voor de leveringsakte (de woning zelf) zijn niet aftrekbaar.

Bronnen: Belastingdienst, “Minder aftrek voor uw eigen woning als u een hoog inkomen hebt” voor het maximale aftrektarief (37,56%), en Belastingdienst, “Eigen woning - welke kosten mag ik aftrekken?” voor de kostenlijst, beide gecontroleerd 10 september 2026.

Laatst gecontroleerd: september 2026. Bronnen: Belastingdienst, Rijksoverheid en NHG voor de wettelijke tarieven (bronregels hierboven); de marktprijzen van notaris, taxatie, advies en keuring hebben wij zelf ingeschat (methode hierboven). Wettelijke cijfers gelden voor 2026 en worden jaarlijks herzien; de marktprijzen worden in september 2027 hertoetst.