Hypotheek wijzigingen 2026: Alle nieuwe regels op een rij

Nieuw jaar, nieuwe regels. Per 1 januari 2026 verandert er veel voor iedereen die een hypotheek wil afsluiten of al een hypotheek heeft. Of je nu starter bent of doorstromer: deze wijzigingen hebben direct invloed op jouw financiële mogelijkheden.

De drie grootste veranderingen in 2026 zijn: de NHG-grens stijgt naar €470.000, de startersvrijstelling voor overdrachtsbelasting gaat omhoog naar €555.000 en de maximale hypotheekrenteaftrek wordt 37,56%. Daarnaast veranderen de regels voor aflossingsvrije hypotheken ingrijpend.

Hypotheek wijzigingen 2026: wat verandert er voor jou?

In dit artikel lees je precies wat er verandert, wat dit voor jouw situatie betekent en welke stappen je kunt nemen om optimaal te profiteren van de nieuwe regels.

NHG-grens 2026: verhoogd naar €470.000

De Nationale Hypotheek Garantie (NHG) biedt je bescherming bij financiële tegenslag. Denk aan werkloosheid, arbeidsongeschiktheid of scheiding. Met NHG krijg je een vangnet én profiteer je vaak van een lagere hypotheekrente.

In 2026 stijgt de NHG-grens van €450.000 naar €470.000. Wil je energiebesparende maatregelen treffen? Dan mag de woningwaarde zelfs tot €498.200 bedragen. Dat is 6% extra leenruimte voor verduurzaming.

Nieuw vanaf 2026: er geldt één uniforme NHG-grens voor alle woningtypen. Dit betekent dat ook woonwagens, standplaatsen en drijvende woningen onder dezelfde grens vallen. De borgtochtprovisie blijft 0,4% van het hypotheekbedrag.

Wat betekent dit voor starters en doorstromers?

Als starter zoals Lisa (28 jaar) profiteer je op twee manieren van de hogere NHG-grens. Ten eerste kun je nu meer woningen binnen NHG-bereik financieren. Ten tweede betaal je doorgaans een lagere rente bij een hypotheek met NHG, omdat de bank minder risico loopt.

Voor doorstromers zoals Martijn (40+) biedt de verhoogde grens meer mogelijkheden bij het kopen van een volgende woning. Heb je overwaarde? Dan kun je deze inzetten én alsnog NHG aanvragen, zolang de totale woningwaarde onder €470.000 blijft.

Startersvrijstelling en overdrachtsbelasting 2026

Goed nieuws voor starters: de startersvrijstelling voor overdrachtsbelasting stijgt in 2026 naar €555.000. In 2025 was dit nog €525.000. Dit betekent dat je bij je eerste woning geen 2% overdrachtsbelasting betaalt, mits je aan de voorwaarden voldoet.

De voorwaarden voor de startersvrijstelling zijn:

• Je bent tussen de 18 en 35 jaar oud
• Het is je eerste koopwoning
• Je gaat de woning zelf bewonen
• De woningwaarde is maximaal €555.000

Koop je een beleggingspand of tweede woning? Dan betaal je overdrachtsbelasting. Wel daalt dit tarief van 10,4% naar 8% in 2026. Dat scheelt flink bij duurdere woningen.

Hoeveel kun je lenen in 2026? Nieuwe leennormen

De verwachte loonstijging van 4,1% werkt door in de leennormen voor 2026. Volgens het Nibud kunnen huishoudens met een inkomen boven €65.000 tot €15.000 meer lenen dan in 2025.

Een concreet voorbeeld: met een bruto jaarinkomen van €70.000 kun je in 2026 ongeveer €6.000 meer lenen dan vorig jaar. De hypotheekrenteaftrek stijgt licht van 37,48% naar 37,56%. Dit is het maximale percentage waartegen je de betaalde rente mag aftrekken.

Extra leenruimte voor energiezuinige woningen

Koop je een energiezuinige woning? Dan krijg je extra leenruimte. Let op: de bedragen zijn in 2026 aangepast. Bij een woning met energielabel A+++ krijg je €25.000 extra leenruimte (was €30.000). Bij label A++++ is dit €40.000.

De staffeling voor extra leenruimte bij verduurzaming:

• Energielabel C of D: €5.000 extra
• Energielabel A of B: €10.000 extra
• Energielabel A+ of A++: €20.000 extra
• Energielabel A+++: €25.000 extra
• Energielabel A++++: €40.000 extra

Bereken binnen 1 minuut jouw hypotheek via onze AI-chat en ontdek wat jouw energielabel betekent voor je leenruimte.

Belangrijke regelwijzigingen: Wet Hillen en aflossingsvrij

Heb je je hypotheek (bijna) afgelost? Dan krijg je te maken met de versnelde afbouw van de Wet Hillen. Het aftrekpercentage daalt in 2026 naar 71,82%. In 2025 was dit nog 76,67%. Dit betekent dat je eigenwoningforfait minder wordt gecompenseerd.

De grootste verandering komt op 11 mei 2026: nieuwe regels voor aflossingsvrije hypotheken. Vanaf die datum mag je maximaal 30% van de woningwaarde aflossingsvrij financieren, met een maximum van €150.000. Tot die datum geldt nog het oude maximum van 50%.

Plan je een aflossingsvrije hypotheek? Handel dan vóór 11 mei 2026. Na die datum zijn je mogelijkheden beperkt.

Vergelijking hypotheekregels 2025 vs 2026

Wat verandert er precies? Een overzicht van de belangrijkste wijzigingen:

• NHG-grens: €450.000 → €470.000 (stijging)
• NHG met verduurzaming: €477.000 → €498.200 (stijging)
• Startersvrijstelling: €525.000 → €555.000 (stijging)
• Hypotheekrenteaftrek: 37,48% → 37,56% (stijging)
• Overdrachtsbelasting beleggers: 10,4% → 8% (daling)
• Wet Hillen aftrek: 76,67% → 71,82% (daling)
• Aflossingsvrij max: 50% → 30% en max €150.000 (vanaf 11 mei 2026)

De meeste wijzigingen gaan in per 1 januari 2026. Alleen de strengere regels voor aflossingsvrije hypotheken gelden vanaf 11 mei 2026.

Wat moet je doen vóór 2026?

De belangrijkste actiepunten voor jou:

• Oriënteer tijdig: wacht niet tot het laatste moment met je hypotheekaanvraag
• Check het energielabel: vraag het energielabel op van je beoogde woning voor mogelijke extra leenruimte
• Bereken je nieuwe leenruimte: met de gewijzigde leennormen kun je mogelijk meer lenen
• Actie bij aflossingsvrij: wil je aflossingsvrij financieren? Handel dan vóór 11 mei 2026

Wil je weten wat de hypotheekwijzigingen 2026 voor jouw specifieke situatie betekenen? Simpel in Hypotheken helpt je graag verder met helder en onafhankelijk advies.