Laatst bijgewerkt: januari 2026
Maximale hypotheek berekenen: hoeveel kun je lenen in 2026?
Je wilt een huis kopen, maar hoeveel kun je eigenlijk lenen? Die vraag houdt veel mensen bezig. Je maximale hypotheek hangt af van je inkomen, bestaande schulden en de actuele regels van 2026. Goed nieuws: het hoeft niet ingewikkeld te zijn.
Kernantwoord: Je maximale hypotheek in één oogopslag
Je maximale hypotheek wordt bepaald door:
- Je bruto jaarinkomen × financieringslastpercentage (FLP) = maximale jaarlijkse hypotheeklasten
- Minus: alle lopende schulden (studieschuld, private lease, persoonlijke leningen)
- Plus: bonussen (alleenstaanden €17.000, energielabel tot €50.000)
- Getoetst aan: NHG-grens €450.000 (€477.000 met verduurzaming) en toetsrente 5%
Key takeaways:
- Je inkomen bepaalt je financieringslastpercentage (FLP) – dit bepaalt hoeveel je maandelijks mag uitgeven aan hypotheeklasten
- Schulden zoals studieschuld en private lease verlagen je maximale hypotheek direct
- Alleenstaanden krijgen €17.000 extra leenruimte in 2026
- Energiezuinige woningen leveren tot €50.000 extra leenruimte op
In dit artikel leggen we stap voor stap uit hoe je je maximale hypotheek berekent. We gebruiken de nieuwste cijfers: de NHG-grens van €450.000, de toetsrente van 5% en de alleenstaanden-bonus van €17.000. Wil je direct weten waar je staat? Start de berekening en krijg binnen 1 minuut je persoonlijke uitkomst.
Wat is je maximale hypotheek?
Je maximale hypotheek is het bedrag dat je kunt lenen op basis van je inkomen, minus je schulden, plus eventuele bonussen. Dit bedrag wordt getoetst aan de NHG-grens en berekend met een vaste toetsrente.
| Bruto jaarinkomen | Geschatte maximale hypotheek* |
|---|---|
| €30.000 | €145.000 – €165.000 |
| €50.000 | €245.000 – €275.000 |
| €75.000 | €370.000 – €410.000 |
*Indicatie zonder schulden, inclusief mogelijke bonussen. Bereken je maximale hypotheek voor je persoonlijke situatie.
Hoe bereken je je maximale hypotheek?
De berekening van je maximale hypotheek bestaat uit vijf stappen. Volg dit stappenplan en je weet precies waar je aan toe bent.
Stap 1 – Bepaal je bruto jaarinkomen en financieringslastpercentage
Je financieringslastpercentage (FLP) bepaalt welk deel van je inkomen je mag besteden aan hypotheeklasten. Dit percentage is vastgesteld door het Nibud en varieert per inkomensniveau.
Bij een bruto jaarinkomen van €50.000 is je FLP ongeveer 28%. Dit betekent: €50.000 × 28% = €14.000 per jaar aan hypotheeklasten. Dat is €1.167 per maand. Tweeverdieners? Goed nieuws: het tweede inkomen telt sinds 2024 volledig mee, zonder beperkingen.
Stap 2 – Trek bestaande schulden af
Alle lopende schulden verlagen je maximale hypotheek. De belangrijkste:
- Studieschuld: Je maandelijkse DUO-betaling wordt volledig afgetrokken. Elke €100 per maand kost je ongeveer €27.000 aan leencapaciteit.
- Private lease: De volledige maandlast telt mee.
- Persoonlijke leningen: Ook deze verlagen je maximaal te lenen bedrag.
Voorbeeld: je verdient €50.000 en betaalt €200 per maand aan studieschuld. Dit kost je circa €54.000 aan leencapaciteit.
Stap 3 – Voeg alleenstaanden-bonus toe
Ben je alleenstaand en verdien je minimaal €28.000 bruto per jaar? Dan krijg je €17.000 extra leenruimte. Dit is in 2026 vastgesteld volgens de Rijksoverheid.
Deze bonus compenseert het nadeel dat je als alleenstaande maar één inkomen hebt. De bonus wordt automatisch meegenomen in je berekening.
Stap 4 – Bereken maximale maandlast via toetsrente
Banken gebruiken een toetsrente om te bepalen of je de hypotheek kunt dragen. In 2026 is deze toetsrente 5% voor rentevastperiodes korter dan 10 jaar. Kies je voor 10 jaar of langer vast? Dan geldt de werkelijke rente.
Dit verschil is belangrijk. Bij een langere rentevaste periode kun je vaak meer lenen, omdat de werkelijke rente lager is dan de toetsrente. Bekijk de actuele rentetarieven voor een realistisch beeld.
Stap 5 – Controleer tegen NHG-grens
De Nationale Hypotheek Garantie (NHG) garandeert je hypotheek tot een bepaald bedrag. In 2026 is deze grens €450.000. Koop je een woning met energiebesparende maatregelen? Dan mag je tot €477.000 lenen met NHG.
Met NHG krijg je vaak een lagere rente en bescherming bij financiële problemen. De premie is 0,4% van de hypotheek – bij €400.000 is dat €1.600 eenmalig. Dit levert je gemiddeld €900 per jaar aan rentevoordeel op.
NHG-grens 2026 en toetsrente: wat betekent dit voor jou?
De regels voor 2026 zijn gunstig voor woningkopers. De NHG-grens is gestegen en de toetsrente blijft stabiel. Maar wat betekent dit concreet?
Wat is de NHG-grens en waarom is dit belangrijk?
NHG staat voor Nationale Hypotheek Garantie. Deze garantie beschermt de bank als je je hypotheek niet meer kunt betalen. In ruil daarvoor krijg je een lagere rente.
Volgens NHG is de grens in 2026 €450.000 voor standaard woningen. Met verduurzamingsmaatregelen mag je tot €477.000 lenen. Dit is interessant voor woningen met een lager energielabel die je wilt verduurzamen.
Hoe werkt de toetsrente van 5%?
De toetsrente is een conservatieve rente waarmee banken berekenen of je de hypotheek aankunt. In 2026 is deze 5%, volgens De Nederlandsche Bank (DNB).
De werkelijke rente ligt vaak lager, rond 3,5-4%. Maar door te rekenen met 5% weet de bank dat je ook bij een rentestijging je hypotheek kunt betalen. Kies je een rentevaste periode van 10 jaar of langer? Dan mag de bank rekenen met de werkelijke rente, waardoor je meer kunt lenen.
Energielabel-bonussen: tot €50.000 extra leenruimte
Een energiezuinige woning levert niet alleen lagere energiekosten op. Je kunt er ook meer voor lenen. Dit is een bonus die veel concurrenten niet benoemen.
Welke energielabels geven bonussen?
| Energielabel | Extra leenruimte |
|---|---|
| A++++ | €50.000 |
| A+++ | €40.000 |
| A++ | €30.000 |
| A+ | €20.000 |
| A | €10.000 |
| B+ | €5.000 |
Deze bonus wordt toegevoegd aan je maximale hypotheek. De voorwaarde is dat de woning het energielabel daadwerkelijk heeft op moment van aankoop.
Hoe financier je verduurzaming via je hypotheek?
Koop je een woning met een lager energielabel? Dan kun je een energiebespaarbudget meefinancieren in je hypotheek. Dit budget gebruik je voor isolatie, zonnepanelen of een warmtepomp.
Het voordeel: je financiert de verduurzaming tegen hypotheekrente (vaak 3,5-4%), in plaats van consumptief krediet (8-10%). Bovendien verdien je de investering terug via lagere energiekosten. Bereken je maximale hypotheek inclusief verduurzamingsbudget.
Schulden en vaste lasten: hoe beïnvloeden ze je maximale hypotheek?
Elke schuld verlaagt je leencapaciteit. Hier zie je precies hoeveel impact verschillende schulden hebben.
Studieschuld: hoeveel kost dit je hypotheek?
Je maandelijkse DUO-betaling wordt volledig afgetrokken van je leencapaciteit. De rekenregel is simpel: elke €100 per maand aan studieschuld kost je ongeveer €27.000 aan maximale hypotheek.
Betaal je €300 per maand? Dan is je maximale hypotheek circa €81.000 lager. Overweeg je studieschuld af te lossen vóór je hypotheekaanvraag? Dat kan je leencapaciteit flink verhogen.
Private lease en andere vaste lasten
Private lease telt volledig mee als schuld. Betaal je €400 per maand voor een leaseauto? Dit verlaagt je maximale hypotheek met ruim €100.000.
Ook alimentatie en persoonlijke leningen worden meegenomen. Ben je zelfstandige? Dan gelden aanvullende regels voor inkomen. Uitzendkrachten moeten minimaal 26 weken werkervaring aantonen.
Praktische voorbeelden: maximale hypotheek in verschillende situaties
Hieronder drie scenario’s die laten zien hoe de berekening uitpakt in de praktijk.
Scenario 1 – Starter met €35.000 bruto jaarinkomen
- Bruto jaarinkomen: €35.000
- FLP: 28% = €9.800 per jaar
- Geen schulden
- Alleenstaanden-bonus: €17.000
- Energielabel woning: A (bonus €10.000)
- Geschatte maximale hypotheek: circa €185.000
Scenario 2 – Tweeverdieners met €80.000 gecombineerd inkomen
- Gecombineerd bruto jaarinkomen: €80.000
- FLP: 28% = €22.400 per jaar
- Geen schulden
- Geen alleenstaanden-bonus (tweeverdieners)
- Energielabel woning: B (geen bonus)
- Geschatte maximale hypotheek: circa €425.000
Scenario 3 – Doorstromer met €50.000 inkomen en €200/maand studieschuld
- Bruto jaarinkomen: €50.000
- FLP: 28% = €14.000 per jaar
- Studieschuld: €200/maand = circa €54.000 minder leencapaciteit
- Alleenstaanden-bonus: €17.000
- Energielabel woning: C (geen bonus)
- Geschatte maximale hypotheek: circa €245.000
Wil je je eigen situatie doorrekenen? Start je hypotheekaanvraag en ontdek je mogelijkheden.
Veelgestelde vragen over maximale hypotheek
Hoeveel moet je verdienen voor een hypotheek van €350.000 of €400.000?
Voor een hypotheek van €350.000 heb je indicatief een bruto jaarinkomen van circa €65.000 nodig (als alleenstaande) of €55.000 gecombineerd (tweeverdieners). Voor €400.000 ligt dit rond €75.000 respectievelijk €65.000. Dit is afhankelijk van schulden, energielabel en rentevaste periode.
Wat is de invloed van private lease en studieschuld op mijn maximale hypotheek?
Private lease en studieschuld verlagen je maximale hypotheek direct. Elke €100 per maand aan studieschuld kost circa €27.000 aan leencapaciteit. Private lease telt volledig mee: €400 per maand = ruim €100.000 minder hypotheek.
Hoeveel extra kan ik lenen voor verduurzaming van mijn woning?
Je kunt tot €477.000 lenen met NHG als je verduurzamingsmaatregelen meefinanciert. Daarnaast krijg je een bonus tot €50.000 voor woningen met een hoog energielabel. Het energiebespaarbudget kun je gebruiken voor isolatie, zonnepanelen of een warmtepomp.
Kan ik huurinkomsten meenemen in de hypotheekberekening?
Huurinkomsten uit een bestaande woning kunnen onder voorwaarden meetellen. Dit geldt vooral bij doorstromers met een verhuurde woning. De bank bepaalt welk percentage van de huur wordt meegenomen. Vraag dit na bij persoonlijk hypotheekadvies.
Hoe werkt de berekening als ik al een huis heb (oversluiten)?
Bij oversluiten wordt je huidige woningwaarde en resterende hypotheekschuld meegenomen. Je overwaarde kun je gebruiken voor een hogere hypotheek of lagere maandlasten. De berekening volgt dezelfde regels, maar start vanuit je huidige situatie. Bekijk meer informatie op onze FAQ-pagina.
Tips voor het maximaliseren van je hypotheek
DO’s – Zo vergroot je je leencapaciteit
- Kies een rentevaste periode van 10 jaar of langer. Dan geldt de werkelijke rente in plaats van de toetsrente van 5%.
- Los studieschuld af vóór je hypotheekaanvraag. Elke €100 per maand minder = €27.000 meer leencapaciteit.
- Investeer in energiebesparende maatregelen. Dit levert tot €50.000 extra leenruimte op.
- Gebruik het energiebespaarbudget. Financier verduurzaming tegen hypotheekrente.
DON’Ts – Dit kost je hypotheek
- Sluit geen private lease af vóór je hypotheekcheck. Dit verlaagt je leencapaciteit fors.
- Neem geen consumptief krediet op. Elke lening telt mee als schuld.
- Verleng de looptijd niet onnodig. 30 jaar is standaard, langer betekent meer rente.
- Doe geen grote aankopen op afbetaling vóór je aanvraag. Dit verlaagt je maximale hypotheek.
Waarom Simpel in Hypotheken voor je maximale hypotheek?
Bij Simpel in Hypotheken krijg je binnen 1 minuut inzicht in je maximale hypotheek. Onze tool is 100% onafhankelijk – we zijn niet gebonden aan banken of adviseurs. Je krijgt een eerlijk beeld zonder commerciële belangen.
Onze berekeningen zijn gebaseerd op actuele Nibud-normen, NHG-regels en rentestanden van 2026. Geen lange formulieren, geen account nodig, volledig gratis en transparant.
Vraag je je af of een AI-tool betrouwbaar is voor zoiets belangrijks? Onze technologie gebruikt dezelfde officiële bronnen als hypotheekadviseurs. Je gegevens worden niet gedeeld met banken of derden. Wil je meer weten over onze werkwijze? Lees meer over ons team van hypotheekadviseurs.
Conclusie: bereken vandaag nog je maximale hypotheek
Je maximale hypotheek hangt af van drie factoren: je inkomen (× FLP), je schulden (worden afgetrokken) en eventuele bonussen (alleenstaanden, energielabel). Met de NHG-grens van €450.000 en de toetsrente van 5% in 2026 weet je nu precies waar je rekening mee moet houden.
Wil je direct weten hoeveel jij kunt lenen? Bereken je maximale hypotheek binnen 1 minuut. Heb je vragen over je specifieke situatie? Open de AI chat en krijg direct antwoord.
Deze berekening is gebaseerd op actuele Nibud, NHG-regels en rentestanden en dient als indicatie. Voor officieel hypotheekadvies adviseren wij contact op te nemen met een erkend hypotheekadviseur.
