Voor starters en doorstromersHoort bij het thema “Kan ik dit huis kopen?”. Startpunt: Kan ik dit huis kopen? Zo reken je uit hoeveel eigen geld je nodig hebt

Hoeveel is kosten koper in 2026? Geen vast percentage maar een optelsom

Hoeveel kosten koper zijn, hangt af van je huis en je hypotheek: het is een optelsom van posten, geen vast percentage van de koopsom. Alleen de percentages van twee posten liggen vast: de overdrachtsbelasting (2% van de koopsom, of 0% met de startersvrijstelling) en, met NHG, de borgtochtprovisie (0,4% van de lening) — tarieven van de Belastingdienst en NHG, 2026; notaris, taxatie en advies zijn marktprijzen. Je betaalt het in de regel uit eigen geld, boven op de koopsom. In ons rekenvoorbeeld bij een woning van €425.000 komt het op €14.890 — met de startersvrijstelling €6.355 (schatting, zonder kadaster en keuring). Het volledige rekenvoorbeeld staat verderop, per post apart. indicatie · 4,30% · 24 sep 2026

Bron: overdrachtsbelasting 2% en startersvrijstelling 0% — Belastingdienst, het lage tarief van 2% en de startersvrijstelling (0%) (geldig in 2026; gecontroleerd 13 september 2026); NHG-borgtochtprovisie 0,4% van de lening — NHG Voorwaarden & Normen 2026-1 §A.5.3.1 (gecontroleerd 13 september 2026).

Wat zijn de kosten koper?

Strikt genomen zijn het de kosten die de wet en de notaris aan de overdracht van de woning hangen: de overdrachtsbelasting en de akte van levering. De notaris regelt daarbij ook de inschrijving in de openbare registers van het Kadaster; daarvoor geldt een apart, officieel tarief dat wij hier niet noemen — het zit niet in de marktprijzen hieronder en dus ook niet in de totalen. Vraag je notaris om een gespecificeerde offerte, dan zie je precies wat er in zijn bedrag zit en wat er los bij komt. Bij een bestaande woning betaalt de koper dit alles — vandaar “kosten koper”. Bij nieuwbouw koop je meestal vrij op naam (v.o.n.): er is geen overdrachtsbelasting maar btw, en die zit met de leveringsakte al in de prijs — al kan er bouwrente bijkomen over de periode tot de oplevering. Daarnaast heeft bijna elke koper kosten om de hypotheek te regelen — de hypotheekakte, een taxatie, advies, eventueel NHG — en soms kosten die je zelf kiest, zoals een aankoopmakelaar of een bouwkundige keuring. Die horen formeel niet bij “k.k.”, maar in de regel wel bij het eigen geld dat je nodig hebt. Hoe die optelsom werkt, staat in hoeveel eigen geld je nodig hebt om een huis te kopen.

Hoeveel is kosten koper in 2026?

Geen percentage maar een optelsom. Twee posten liggen vast: de overdrachtsbelasting — 2% van de koopsom, 0% met de startersvrijstelling, 8% als je er niet zelf gaat wonen — en, met NHG, de borgtochtprovisie van 0,4% van de lening (Belastingdienst en NHG, 2026); de rest zijn marktprijzen (notaris, taxatie, advies, keuring).

Bronnen tarieven: overdrachtsbelasting — Belastingdienst, het lage tarief van 2%, de startersvrijstelling (0%) en het tarief van 8% (geldig in 2026); NHG-provisie — NHG Voorwaarden & Normen 2026-1 §A.5.3.1 (0,4% over de hoofdsom van de lening). Alle vier gecontroleerd 13 september 2026.

Dit hebben wij zelf ingeschat. Notaris, taxatie, advies en keuring zijn geen tarief maar een marktprijs: per post minimaal drie onafhankelijke brancheschattingen, gelezen 4 september 2026, met het gemiddelde én de bandbreedte. Ze verschillen per aanbieder — vraag altijd een offerte.

Een doorgerekend voorbeeld: een woning van €425.000

Neem het stel uit onze uitleg over of dít huis past: twee aanvragers met €52.000 en €38.000 bruto per jaar, geen andere verplichtingen, een bestaande woning van €425.000 met energielabel A, 10 jaar rentevast, 30 jaar looptijd en €30.000 spaargeld. Onze rekentool telt de bijkomende kosten per post op en komt op een hypotheek van €409.890 met NHG:

Met de startersvrijstelling — als jullie bij de overdracht allebei 18 t/m 34 zijn, er zelf gaan wonen en de vrijstelling niet eerder gebruikten, en de woning is niet meer dan €555.000 waard (Belastingdienst, 2026) — vervalt de €8.500. Je leent dan ook iets minder, dus de NHG-provisie zakt mee: de bijkomende kosten worden €6.355. Niet meegeteld: een bouwkundige keuring, een aankoopmakelaar en de inschrijving bij het Kadaster. De startersvrijstelling rekent onze rekentool alleen mee als je je leeftijd geeft — koop je samen, dan die van jullie allebei.

Twee dingen bij deze bedragen. We rekenen wekelijks met een verse rente, dus een nieuwe doorrekening kan afwijken van dit voorbeeld. indicatie · 4,30% · 24 sep 2026 En het is één scenario: met een ander inkomen, energielabel, verplichtingen of een andere koopsom verschuift alles mee.

Bron: de percentages (Belastingdienst, NHG) staan hierboven bij de tarieventabel; de bijkomende kosten per post, de hypotheek van €409.890, de leenruimte van €414.651 bij energielabel A en het gat van €30.349 bij een bod van €445.000 komen uit onze eigen rekentool (financieringsopzet; bij 10 jaar rentevast is de toetsrente meteen de rente uit “Zo rekenden we” onderaan). De energielabel-toeslag van €10.000 (label A ten opzichte van E, F of G) is een wettelijke tabel-norm — Tijdelijke regeling hypothecair krediet, art. 4 lid 3 (geldend 1 januari 2026, gecontroleerd 13 september 2026). De bedragen per post zijn afgerond op hele euro’s.

Wat is de startersvrijstelling in 2026 en tot welke woningwaarde geldt die?

De startersvrijstelling is een vrijstelling van overdrachtsbelasting voor kopers van 18 tot en met 34 jaar die een woning kopen als hoofdverblijf. In 2026 geldt ze tot en met een woningwaarde van €555.000 (2025: €525.000; 2024: €510.000). Je mag haar één keer gebruiken. Het tarief wordt dan 0% in plaats van 2%.

Bronnen: Belastingdienst, de vier voorwaarden voor de startersvrijstelling (waaronder woordelijk “U hebt niet eerder gebruikgemaakt van de startersvrijstelling”); Rijksoverheid over de kosten bij een woningaankoop (vrij op naam bij nieuwbouw); de NHG-kostengrens 2026 (€470.000) uit NHG Voorwaarden & Normen 2026-1. Alle drie gecontroleerd 13 september 2026; de Belastingdienst-pagina over de startersvrijstelling is op 5 oktober 2026 opnieuw gelezen. De grens voor 2027 (€615.000) staat in de Bijstellingsregeling indirecte belastingen 2026 (Staatscourant 2025-40375), gelezen 5 oktober 2026. De waardebepaling (de waarde is ten minste gelijk aan de koopsom; bij erfpacht komt de gekapitaliseerde canon erbij, met als plafond de waarde in volle eigendom) volgt uit de Wet op belastingen van rechtsverkeer (art. 9 lid 1 en art. 11 lid 1), gelezen 6 oktober 2026.

Hoeveel procent is kosten koper?

Er is geen vast percentage dat voor elk huis klopt. Twee posten schálen als percentage mee: de overdrachtsbelasting (2% of 0% van de koopsom) en, als je met NHG leent, de borgtochtprovisie (0,4% van de lening). De rest zijn bedragen die nauwelijks meebewegen met de prijs van het huis: bij een woning van €250.000 wegen de marktprijzen hierboven — samen gemiddeld ongeveer €5.150, in de praktijk €2.850 à €8.000 — twee keer zo zwaar als bij een woning van €500.000. Reken daarom de posten op, in plaats van met een percentage — zoals het rekenvoorbeeld hierboven — of reken je eigen situatie per post door in onze chat.

Bron: het tarief van 2% en de startersvrijstelling met de grens van €555.000 — Belastingdienst, het lage tarief van 2% en de startersvrijstelling, geldig in 2026; gecontroleerd 13 september 2026. De 0,4% NHG-borgtochtprovisie van de lening staat in NHG Voorwaarden & Normen 2026-1 §A.5.3.1 (gecontroleerd 13 september 2026). De bedragen in de tabel zijn door ons uitgerekend (2% van de koopsom). Passeer je pas in 2027? Dan geldt een andere grens; zie hierboven bij de startersvrijstelling.

Kun je de kosten koper meefinancieren?

In de regel niet. De wet begrenst een hypotheek op 100% van de waarde van de woning. De kosten koper komen daar bovenop en betaal je uit eigen geld — spaargeld, een schenking of de overwaarde van je huidige woning. Eén nuance: taxeert de taxateur het huis hoger dan je koopsom, dan mag de hypotheek nog altijd tot 100% van die hogere taxatiewaarde — met dat verschil kun je een deel van de kosten koper lenen, als je inkomen dat draagt en je geldverstrekker met de taxatiewaarde rekent. Reken er vooraf niet op: de taxatie komt pas na je bod. Los daarvan mag je energiebesparende voorzieningen meefinancieren tot 106% van de woningwaarde (art. 5 lid 3 Trhk), maar dat geld is uitsluitend voor die voorzieningen, niet voor de kosten koper. Bied je bovendien meer dan de taxatiewaarde, dan komt ook dat verschil erbij: hoeveel eigen geld kost overbieden.

Bron: Tijdelijke regeling hypothecair krediet, art. 5 lid 1 en 3 (BWBR0032503, geldend 1 januari 2026) — lid 1 “bedraagt honderd procent”, lid 3 tot “106 procent” voor energiebesparende voorzieningen; “de waarde van de woning” is de getaxeerde marktwaarde. De taxatiewaarde-nuance: met NHG staat het meefinancieren van bijkomende kosten (tot 6% van de optelling die de NHG-kostengrens toetst) expliciet in de NHG Voorwaarden en Normen 2026-1 §C.6.1 en §C.6.2.1. Zonder NHG geldt dezelfde 100%-grens uit art. 5 lid 1, en de wetstoelichting (Staatscourant 2012, 26433) erkent dat kopers in toenemende mate eigen middelen moeten inbrengen om bijkomende kosten te financieren — en zegt dat een aanbieder strengere regels mag hanteren dan de wettelijke 100%. Dus geen garantie: reken er vooraf niet op. Gecontroleerd 27 september 2026.

Welke kosten koper zijn aftrekbaar?

De regel van de Belastingdienst: kosten om de lening te krijgen zijn aftrekbaar, kosten om de woning te krijgen niet.

Reken jóuw huis door

Wil je weten of een concreet huis past en hoeveel eigen geld je dan nodig hebt? Open de chat en typ bijvoorbeeld: “Kan ik dit huis van €425.000 kopen met €30.000 spaargeld?” — met je eigen bedragen. De chat rekent de bijkomende kosten per post, net als hierboven, en laat zien welke posten geschat zijn; de precieze bedragen ken je pas met offertes.

Veelgestelde vragen

Wat zijn de kosten koper?

De kosten die bij een bestaande woning bovenop de koopsom komen en die jij als koper betaalt: de overdrachtsbelasting, de notariskosten voor de leveringsakte en het aparte tarief dat het Kadaster rekent voor de inschrijving (dat laatste noemen wij niet met een bedrag; het zit niet in onze marktprijzen en niet in onze totalen — vraag je notaris om een gespecificeerde offerte). In het dagelijks gebruik tel je er de kosten voor je hypotheek bij op — hypotheekakte, taxatie, advies en eventueel de NHG-provisie — plus wat je zelf laat doen, zoals een bouwkundige keuring. Bij nieuwbouw koop je meestal vrij op naam: dan betaal je geen overdrachtsbelasting maar btw, en die btw zit samen met de leveringsakte al in de prijs. Je betaalt dan nog wel de kosten voor je hypotheek, en soms bouwrente over de periode tot de oplevering.

Hoeveel is kosten koper in 2026?

Dat is een optelsom, geen percentage. Twee posten liggen vast: de overdrachtsbelasting is 2% van de koopsom voor een eigen woning, of 0% met de startersvrijstelling (18 tot en met 34 jaar, woningwaarde t/m €555.000, hoofdverblijf, eenmalig), en de NHG-borgtochtprovisie is 0,4% van de lening. Notaris, taxatie en advies zijn geschat: gemiddeld ongeveer €1.425 (in de praktijk €700–€2.500), €700 (€400–€1.000) en €2.625 (€1.500–€4.000) — een marktschatting op basis van meerdere aanbieders, geen vastgesteld tarief; vraag een offerte. In ons voorbeeld van een woning van €425.000 komen de bijkomende kosten zo op €14.890 zonder startersvrijstelling en op €6.355 mét. Niet meegeteld: een bouwkundige keuring, een aankoopmakelaar en de inschrijving bij het Kadaster. Tarieven: Belastingdienst en NHG, geldig in 2026; de marktschattingen gelezen 4 september 2026; het rekenvoorbeeld komt uit onze eigen rekentool, op de rentestand van 24 september 2026 (4,30%), de laagste rente bij de aanbieders die wij volgen — die van jou kan hoger liggen. Indicatie, geen advies en geen aanbod.

Hoeveel procent is kosten koper?

Er is geen vast percentage: kosten koper zijn een optelsom van posten, en het totaal als percentage van de koopsom verschilt per huis en per hypotheek. Vast zijn alleen de percentages van twee posten. De overdrachtsbelasting is 2% van de koopsom voor een eigen woning, of 0% met de startersvrijstelling (18 tot en met 34 jaar, hoofdverblijf, eenmalig, bij overdracht in 2026 voor een woningwaarde t/m €555.000; is de woning meer waard, dan is het 2% over de hele waarde). Met NHG komt daar de borgtochtprovisie bij: 0,4% van de lening. Notaris, taxatie en advies zijn bedragen, geen percentages, en bewegen nauwelijks mee met de prijs van het huis: een marktschatting op basis van meerdere aanbieders, geen vastgesteld tarief. Reken daarom per post; op de pagina staat de overdrachtsbelasting voor een aantal koopsommen en een volledig doorgerekend voorbeeld. Tarieven: Belastingdienst en NHG, geldig in 2026. Indicatie, geen advies en geen aanbod.

Betaal ik als starter overdrachtsbelasting in 2026?

Niet als je aan de voorwaarden van de startersvrijstelling voldoet: je bent 18 tot en met 34 jaar op het moment van de overdracht, de waarde van de woning is niet hoger dan €555.000, je gaat er zelf wonen en je hebt de vrijstelling niet eerder gebruikt. Dan is het tarief 0%. Let op: €555.000 is een grens, geen drempel — is de woning meer waard, dan betaal je 2% over de hele waarde. Is je woning tussen €555.001 en €615.000 waard? Bij overdracht (levering bij de notaris) in 2026 betaal je 2% overdrachtsbelasting over de hele waarde (€11.100 tot €12.300); bij overdracht in 2027 is het €0 — mits je op de dag van die overdracht nog 18 tot en met 34 jaar bent (word je tussendoor 35, dan vervalt de vrijstelling) en aan de overige voorwaarden voldoet: de woning wordt je hoofdverblijf en je hebt de vrijstelling niet eerder gebruikt. Met de waarde bedoelt de Belastingdienst de waarde in het economisch verkeer, inclusief aanhorigheden zoals een schuur of garage; dat is meestal je koopsom. Volgens de wet (Wet op belastingen van rechtsverkeer, art. 9 lid 1) is de waarde minstens je koopsom. Bij erfpacht wordt ook de waarde van de gekapitaliseerde canon bij de waarde van de woning opgeteld (Belastingdienst). Koop je de canon bij deze aankoop af? Dan rekenen wij voorzichtig alsof hij meetelt; dat is onze eigen keuze, geen regel van de Belastingdienst — vraag het je notaris. Koop je samen met iemand van 35 of ouder? Dan geldt de vrijstelling alleen voor de koper die aan de voorwaarden voldoet, over diens deel van de woning; over het deel van de ander geldt het gewone tarief: 2% als die er zelf gaat wonen, anders het hogere tarief voor een woning die niet je hoofdverblijf is. Bron: Belastingdienst, startersvrijstelling overdrachtsbelasting, geldig in 2026; de waarde: Wet op belastingen van rechtsverkeer art. 9 lid 1 en art. 11 lid 1; de grens van €615.000 voor 2027: Staatscourant 2025-40375.

Kan ik de kosten koper meefinancieren?

In de regel niet. Een hypotheek is maximaal 100% van de waarde van de woning (Tijdelijke regeling hypothecair krediet, art. 5 lid 1, geldend per 1 januari 2026); de kosten koper komen daar bovenop en betaal je uit eigen geld. Eén nuance: taxeert de taxateur het huis hoger dan je koopsom, dan mag de hypotheek nog altijd tot 100% van die hogere taxatiewaarde — met dat verschil kun je een deel van de kosten koper lenen, als je inkomen dat draagt en je geldverstrekker met de taxatiewaarde rekent. Reken er vooraf niet op: de taxatie komt pas na je bod. Los daarvan mag je voor energiebesparende voorzieningen tot 106% van de woningwaarde lenen (art. 5 lid 3 Trhk, geldend per 1 januari 2026) — dat geld is uitsluitend voor die voorzieningen, niet voor de kosten koper.

Is dit hypotheekadvies?

Nee. Deze pagina zet de tarieven van 2026 op een rij met de bron erbij en rekent één voorbeeld door met onze eigen rekentool. Wat in jouw situatie verstandig is, is een afweging die je zelf maakt en waar nodig met een hypotheekadviseur bespreekt. Geen advies en geen aanbod.

Zijn de kosten koper aftrekbaar?

Een deel. Volgens het kostenoverzicht van de Belastingdienst (gelezen 13 september 2026, geldt voor 2026) zijn de kosten om de lening te krijgen aftrekbaar: de notariskosten voor de hypotheekakte, de taxatie voor de hypotheek, de bereidstellingsprovisie, de advies- en bemiddelingskosten voor je hypotheek en de kosten voor de NHG-aanvraag. Wat advies, bemiddeling en NHG kosten en waar ze in de opzet vallen, staat in ons kostenoverzicht van een hypotheek (te vinden via de link onder de aftrektabel op deze pagina). Niet aftrekbaar zijn de kosten om de woning te krijgen: de overdrachtsbelasting, de notariskosten voor de leveringsakte, de aankoopmakelaar en een bouwkundige keuring die je op eigen initiatief laat doen.

Bijgewerkt 11 oktober 2026 (kopjes en antwoord bovenaan op “hoeveel” en “hoeveel procent”, tabel overdrachtsbelasting per koopsom, FAQ-vraag over het percentage) · 6 oktober 2026 (voorbeeld van de jaarwissel bij de startersvrijstelling; Belastingdienst en Staatscourant 2025-40375 op 5 oktober 2026, Wbr art. 9 lid 1 en art. 11 lid 1 op 6 oktober 2026 opnieuw gelezen). Laatst gecontroleerd: 27 september 2026 (meefinancieren-nuance) · 18 september 2026 (overdrachtsbelasting, na Prinsjesdag). Bronnen: Belastingdienst en Rijksoverheid (overdrachtsbelasting, startersvrijstelling, aftrekbaarheid) · Staatscourant 2025-40375 (startersgrens 2027) · Wet op belastingen van rechtsverkeer art. 9 lid 1 en art. 11 lid 1 (waarde, ook bij erfpacht; wetten.overheid.nl) · Staatscourant 2012-26433 (wetstoelichting Trhk) · NHG Voorwaarden & Normen 2026-1 · Tijdelijke regeling hypothecair krediet (BWBR0032503, art. 5) — de klikbare links staan hierboven bij de betreffende alinea’s; de euro-bedragen komen uit onze eigen rekentool, doorgerekend op 24 september 2026. Cijfers gelden voor 2026 en worden jaarlijks herzien; het Belastingplan 2027 (Prinsjesdag, 15 september 2026) verandert niets aan de overdrachtsbelasting voor een eigen woning of aan de startersvrijstelling.