Voor starters en doorstromersHoort bij het thema “Kan ik dit huis kopen?”. Startpunt: Kan ik dit huis kopen? Zo reken je uit hoeveel eigen geld je nodig hebt

Kosten koper in 2026: geen percentage maar een optelsom

“Kosten koper” staat achter bijna elke vraagprijs, en bijna iedereen rekent ermee als een percentage. Maar de grootste post — de overdrachtsbelasting — is voor starters die aan de voorwaarden voldoen €0, en op de NHG-provisie na zijn het bedragen die nauwelijks meebewegen met de prijs van het huis, en die bij een goedkoper huis dus relatief zwaarder wegen. Hieronder staat per post wat het in 2026 is, met de bron erbij, en één ding dat elke koper moet weten: je betaalt het uit eigen geld.

Wat zijn de kosten koper?

Strikt genomen zijn het de kosten die de wet en de notaris aan de overdracht van de woning hangen: de overdrachtsbelasting en de akte van levering. De notaris regelt daarbij ook de inschrijving in de openbare registers van het Kadaster; daarvoor geldt een apart, officieel tarief dat wij hier niet noemen — het zit niet in de marktprijzen hieronder en dus ook niet in de totalen. Vraag je notaris om een gespecificeerde offerte, dan zie je precies wat er in zijn bedrag zit en wat er los bij komt. Bij een bestaande woning betaalt de koper dit alles — vandaar “kosten koper”. Bij nieuwbouw koop je meestal vrij op naam (v.o.n.): er is geen overdrachtsbelasting maar btw, en die zit met de leveringsakte al in de prijs — al kan er bouwrente bijkomen over de periode tot de oplevering. Daarnaast heeft bijna elke koper kosten om de hypotheek te regelen — de hypotheekakte, een taxatie, advies, eventueel NHG — en soms kosten die je zelf kiest, zoals een aankoopmakelaar of een bouwkundige keuring. Die horen formeel niet bij “k.k.”, maar wel bij het eigen geld dat je nodig hebt. Hoe die optelsom werkt, staat in hoeveel eigen geld je nodig hebt om een huis te kopen.

Hoeveel zijn de kosten koper in 2026?

Bronnen: overdrachtsbelasting — Belastingdienst en Rijksoverheid, geldig in 2026 (onze feitencontrole, peildatum 2026-07-08); NHG-provisie — NHG Voorwaarden & Normen 2026-1 §A.5.3.1 (0,4% over de hoofdsom van de lening). Notaris, taxatie, advies en keuring zijn marktschattingen op basis van meerdere aanbieders, geen vastgesteld tarief: per post minimaal drie onafhankelijke brancheschattingen, gemiddelde én bandbreedte — onze feitencontrole, §Marktprijzen van diensten bij een woningaankoop, peildatum 2026-09-04. Vraag altijd een offerte.

Een doorgerekend voorbeeld: een woning van €425.000

Neem het stel uit onze uitleg over of dít huis past: twee aanvragers met €52.000 en €38.000 bruto per jaar, geen andere verplichtingen, een bestaande woning van €425.000 met energielabel A, 10 jaar rentevast, 30 jaar looptijd, €30.000 spaargeld en 5% kosten koper als aanname. Onze rekenengine komt daarvoor op een hypotheek van €416.250 met NHG. Zonder startersvrijstelling is de overdrachtsbelasting 2% van €425.000 = €8.500; de NHG-provisie is 0,4% van €416.250 = €1.665. Tel daar de marktprijzen bij op — notaris, taxatie, advies en keuring samen gemiddeld ongeveer €5.150, in de praktijk tussen €2.850 en €8.000 — en de kosten koper plus de kosten voor je hypotheek en de keuring komen uit op grofweg €13.000 tot €18.200. Met de startersvrijstelling vervalt de €8.500 en blijft grofweg €4.500 tot €9.700 over.

Is dat álle eigen geld dat je nodig hebt? Bij dít huis wel, min of meer. Dit stel heeft met dit inkomen en energielabel A een leenruimte van €425.423 — €10.000 daarvan is de toeslag die energielabel A geeft ten opzichte van label E, F of G, uit de wettelijke tabel (Tijdelijke regeling hypothecair krediet, art. 4 en bijlage, geldend per 1 januari 2026) — en de woning kost €425.000, dus de koopsom past volledig binnen de leenruimte en er blijft alleen het rijtje hierboven over. Dat is niet vanzelfsprekend: kost het huis méér dan je leenruimte, dan komt dat verschil er nog bovenop. Bij een bod van €445.000 in hetzelfde scenario is dat €19.577 extra. Hoe die optelsom werkt, staat in hoeveel eigen geld je nodig hebt om een huis te kopen.

Onze rekenengine rekent voor de vraag “kan ik dit huis kopen?” niet met de posten hierboven maar met een aanname van 5% van de koopsom — hier €21.250. Dat is een vertrekpunt, een aanname en geen meting: bij dit huis ligt die 5% ruim boven de optelsom die je zelf maakt, zelfs zónder startersvrijstelling, terwijl hij bij een goedkoop huis juist krap kan zijn omdat de vaste posten dan zwaarder wegen. De precieze bedragen ken je pas met offertes.

Drie dingen bij dat bedrag van €416.250. Het is gerekend met de laagste rente uit onze eigen oogst, bij de drie aanbieders die wij volgen; de rente die jij krijgt kan hoger liggen, en dan komt er een ander bedrag uit. We werken die rente wekelijks bij, dus een verse doorrekening kan afwijken. En het is één scenario: met een ander inkomen, energielabel, verplichtingen of een andere koopsom verschuift alles mee.

Bron: percentages uit onze feitencontrole (Belastingdienst, NHG) toegepast op de voorbeeldkoopsom en op de hypotheek uit de opzet; de hypotheek van €416.250, de leenruimte van €425.423 bij energielabel A en het gat van €19.577 bij een bod van €445.000 komen uit onze eigen rekentool (financieringsopzet, rentestand 5 september 2026, toetsrente 4,08% — de laagste NHG-annuïteit 10 jaar vast uit onze eigen oogst, bij de drie aanbieders die wij volgen; bij 10 jaar rentevast is dat meteen de toetsrente), doorgerekend op 5 september 2026. De marktprijzen komen uit onze feitencontrole, peildatum 2026-09-04; de totalen zijn afgerond op honderdtallen, de bovengrens naar boven.

Wat is de startersvrijstelling in 2026 en tot welke woningwaarde geldt die?

De startersvrijstelling is een vrijstelling van overdrachtsbelasting voor kopers van 18 tot en met 34 jaar die een woning kopen als hoofdverblijf. In 2026 geldt ze tot en met een woningwaarde van €555.000 (2025: €525.000; 2024: €510.000). Je mag haar één keer gebruiken. Het tarief wordt dan 0% in plaats van 2%.

• Het is een grens, geen drempel. Is de woning meer waard dan €555.000 (Belastingdienst, 2026), dan betaal je 2% over de héle koopsom — niet alleen over het deel erboven. De grens gaat over de wáárde van de woning, niet over wat de woning je aan kosten koper kost.
• Nieuwbouw vrij op naam heeft er niets aan. Koop je een nieuwbouwwoning vrij op naam — wat meestal zo is — dan is er geen overdrachtsbelasting, dus ook niets om vrij te stellen.
• De NHG-grens is iets anders. €555.000 gaat over belasting, de NHG-kostengrens van €470.000 over de garantie op je hypotheek. Twee losse regelingen met eigen bedragen.
• Voor 2027 is een verhoging naar €615.000 aangekondigd; zolang die niet in de wet staat rekenen we er niet mee.

Bron NHG-kostengrens 2026 (€470.000): NHG Voorwaarden & Normen 2026-1 — onze feitencontrole, peildatum 2026-07-08. Bron startersvrijstelling: Belastingdienst, “Wanneer kunt u de startersvrijstelling krijgen?” — de vier voorwaarden, waaronder woordelijk “U hebt niet eerder gebruikgemaakt van de startersvrijstelling” (gelezen 4 september 2026); Rijksoverheid over vrij op naam bij nieuwbouw (“U hoeft dan geen overdrachtsbelasting te betalen”, gelezen 4 september 2026) — onze feitencontrole, peildatums 2026-07-08 (grens 2026 en de reeks 2024–2026; 2027 als aangekondigd) en 2026-09-04.

Hoeveel procent is kosten koper?

Je komt overal een percentage tegen, en het klopt zelden voor jouw situatie. Twee posten schálen als percentage mee: de overdrachtsbelasting (2% of 0% van de koopsom) en, als je met NHG leent, de borgtochtprovisie (0,4% van de lening). De rest zijn bedragen die nauwelijks meebewegen met de prijs van het huis: bij een woning van €250.000 wegen de marktprijzen hierboven — samen gemiddeld ongeveer €5.150, in de praktijk €2.850 à €8.000 — twee keer zo zwaar als bij een woning van €500.000. Reken daarom de posten op, in plaats van met een percentage — of gebruik de 5% van onze rekenengine als vertrekpunt en kijk daarna wat er in jouw geval echt overblijft. Ook die 5% is een aanname en geen meting.

Kun je de kosten koper meefinancieren?

Nee. De wet begrenst een hypotheek op 100% van de waarde van de woning. De kosten koper komen daar bovenop en betaal je uit eigen geld — spaargeld, een schenking of de overwaarde van je huidige woning. Eén uitzondering staat in de wet: energiebesparende voorzieningen mag je meefinancieren tot 106% van de woningwaarde (art. 5 lid 3 Trhk), maar dat geld is voor die voorzieningen. Bied je bovendien meer dan de taxatiewaarde, dan komt ook dat verschil erbij: hoeveel eigen geld kost overbieden.

Bron: Tijdelijke regeling hypothecair krediet, art. 5 lid 1 en 3 (BWBR0032503, geldend 01-01-2026) — onze feitencontrole, peildatum 2026-09-03.

Welke kosten koper zijn aftrekbaar?

De regel van de Belastingdienst: kosten om de lening te krijgen zijn aftrekbaar, kosten om de woning te krijgen niet.

Bron van deze tabel: Belastingdienst, “Kostenoverzicht bij aankoop van de woning”, gelezen 3 september 2026 — onze feitencontrole, peildatum 2026-09-03. Advies- en bemiddelingskosten en de NHG-provisie staan niet in dít overzicht van de Belastingdienst; over advies- en bemiddelingskosten doet het overzicht geen uitspraak, dus wij beweren daar niets over. Wat advies, bemiddeling en NHG kosten en waar ze in de opzet vallen, staat op ons kostenoverzicht van een hypotheek.

Reken jóuw huis door

Wil je weten of een concreet huis past en hoeveel eigen geld je dan nodig hebt? Open de chat en typ bijvoorbeeld: “Kan ik dit huis van €425.000 kopen met €30.000 spaargeld?” — met je eigen bedragen. De chat rekent met 5% kosten koper als aanname en zegt dat erbij; de precieze posten vul je aan met offertes.

Veelgestelde vragen

Wat zijn de kosten koper?

De kosten die bij een bestaande woning bovenop de koopsom komen en die jij als koper betaalt: de overdrachtsbelasting, de notariskosten voor de leveringsakte en het aparte tarief dat het Kadaster rekent voor de inschrijving (dat laatste noemen wij niet met een bedrag; het zit niet in onze marktprijzen en niet in onze totalen — vraag je notaris om een gespecificeerde offerte). In het dagelijks gebruik tel je er de kosten voor je hypotheek bij op — hypotheekakte, taxatie, advies en eventueel de NHG-provisie — plus wat je zelf laat doen, zoals een bouwkundige keuring. Bij nieuwbouw koop je meestal vrij op naam: dan betaal je geen overdrachtsbelasting maar btw, en die btw zit samen met de leveringsakte al in de prijs. Je betaalt dan nog wel de kosten voor je hypotheek, en soms bouwrente over de periode tot de oplevering.

Hoeveel zijn de kosten koper in 2026?

Dat is een optelsom, geen percentage. Twee posten werken wél als percentage: de overdrachtsbelasting is 2% van de koopsom voor een eigen woning, of 0% met de startersvrijstelling (18 tot en met 34 jaar, woningwaarde t/m €555.000, hoofdverblijf, eenmalig), en de NHG-borgtochtprovisie is 0,4% van de lening. Notaris, taxatie, advies en keuring zijn marktprijzen, geen tarieven: gemiddeld ongeveer €1.425 (in de praktijk €700–€2.500), €700 (€400–€1.000), €2.625 (€1.500–€4.000) en €400 (€250–€500) — marktschattingen op basis van meerdere aanbieders, geen vastgesteld tarief; vraag altijd een offerte. In ons voorbeeld van een woning van €425.000 zonder vrijstelling komen de kosten koper plus de kosten voor je hypotheek en de keuring op grofweg €13.000 tot €18.200; met vrijstelling op €4.500 tot €9.700. Het aparte tarief dat het Kadaster rekent voor de inschrijving zit daar niet in — dat noemen wij niet met een bedrag; vraag je notaris om een gespecificeerde offerte. Onze rekenengine rekent voor het eigen geld niet met deze posten maar met een aanname van 5% kosten koper (€21.250). Tarieven: Belastingdienst en NHG, geldig in 2026; de marktprijzen komen uit onze feitencontrole, peildatum 4 september 2026; het rekenvoorbeeld komt uit onze eigen rekentool, rentestand 5 september 2026, met de laagste rente voor een annuïteitenhypotheek met 10 jaar rentevast, bij de drie aanbieders die wij volgen — die van jou kan hoger liggen, en dan komt er een ander bedrag uit.

Betaal ik als starter overdrachtsbelasting in 2026?

Niet als je aan de voorwaarden van de startersvrijstelling voldoet: je bent 18 tot en met 34 jaar op het moment van de overdracht, de waarde van de woning is niet hoger dan €555.000, je gaat er zelf wonen en je hebt de vrijstelling niet eerder gebruikt. Dan is het tarief 0%. Let op: €555.000 is een grens, geen drempel — is de woning meer waard, dan betaal je 2% over de hele koopsom. Bron: Belastingdienst, startersvrijstelling overdrachtsbelasting, geldig in 2026.

Kan ik de kosten koper meefinancieren?

Nee. Een hypotheek is maximaal 100% van de waarde van de woning (Tijdelijke regeling hypothecair krediet, art. 5 lid 1, geldend per 1 januari 2026); de kosten koper komen daar bovenop en betaal je uit eigen geld. Eén uitzondering staat in de wet: voor energiebesparende voorzieningen mag je tot 106% van de woningwaarde lenen (art. 5 lid 3 Trhk, geldend per 1 januari 2026) — dat geld is voor die voorzieningen, niet voor de kosten koper.

Is dit hypotheekadvies?

Nee. Deze pagina zet de tarieven van 2026 op een rij met de bron erbij en rekent één voorbeeld door met onze eigen rekentool. Wat in jouw situatie verstandig is, is een afweging die je zelf maakt en waar nodig met een hypotheekadviseur bespreekt. Geen advies en geen aanbod.

Zijn de kosten koper aftrekbaar?

Een deel. Volgens het kostenoverzicht van de Belastingdienst (gelezen 3 september 2026, geldt voor 2026) zijn de kosten om de lening te krijgen aftrekbaar: de notariskosten voor de hypotheekakte, de taxatie voor de hypotheek en de bereidstellingsprovisie. De NHG-provisie staat niet in dít overzicht van de Belastingdienst. Wat advies, bemiddeling en NHG kosten en waar ze in de opzet vallen, staat in ons kostenoverzicht van een hypotheek (te vinden via de link onder de aftrektabel op deze pagina). Niet aftrekbaar zijn de kosten om de woning te krijgen: de overdrachtsbelasting, de notariskosten voor de leveringsakte, de aankoopmakelaar en een bouwkundige keuring die je op eigen initiatief laat doen.

Laatst gecontroleerd: september 2026. Bronnen: Belastingdienst en Rijksoverheid (overdrachtsbelasting, startersvrijstelling, aftrekbaarheid) · NHG Voorwaarden & Normen 2026-1 · Tijdelijke regeling hypothecair krediet (BWBR0032503, art. 5) · eigen rekentool, peildatum 2026-09-05. Cijfers gelden voor 2026 en worden jaarlijks herzien.