Hoe wij rekenen — en waarom we geen bank en geen adviseur zijn

Een rekentool zegt al snel “indicatief”. Wij laten liever zien wáármee we rekenen: welke tabel, welke norm, welke rente en van welke datum. Dan kun je elk bedrag zelf nakijken — en weet je ook precies wat we níét doen.

Waar komt het bedrag vandaan dat je bij ons ziet?

Vijf stappen, allemaal met een publieke bron:

1. Je inkomen bepaalt je financieringslast. De Tijdelijke regeling hypothecair krediet legt per inkomen en per toetsrente vast welk deel van je bruto inkomen je maximaal aan hypotheeklasten mag besteden. Die tabel wordt elk jaar op advies van het Nibud opnieuw vastgesteld; wij rekenen met de versie die op 1 januari 2026 is ingegaan.
2. Je verplichtingen gaan eraf — per type volgens een eigen regel. Een doorlopend krediet of persoonlijke lening telt voor 2% per maand van de oorspronkelijke krediet- of leensom (de norm die NHG en hypotheekverstrekkers hanteren); private lease voor de werkelijke maandtermijn; een studieschuld voor je werkelijke DUO-termijnbedrag vermenigvuldigd met een wettelijke factor van 1,05 tot 1,40 die aan de toetsrente hangt; te betalen partneralimentatie gaat van je inkomen af. Hoe elk type precies weegt, staat in de rekenregel per type verplichting en in hoe je studieschuld meetelt voor je hypotheek.
3. Wat overblijft rekenen we terug naar een leenbedrag bij de gebruikte rente, 30 jaar looptijd en een annuïteitenhypotheek. Bij een rentevaste periode korter dan 10 jaar schrijft diezelfde regeling voor dat een aanbieder toetst met een door de AFM vastgestelde rente van ten minste 5% (art. 3 lid 9 en 10); daarom houdt de rekentool 10 jaar vast aan als vertrekpunt.
4. Het energielabel kan er ruimte bij geven. Koop je een al energiezuinige woning, dan mag er in 2026 een vast bedrag bovenop: van €5.000 bij label C of D tot €30.000 bij A++++ — of €40.000 bij A++++ met een energieprestatiegarantie van minimaal 10 jaar. De hele tabel staat in wat je extra kunt lenen per energielabel.
5. Koop je alleen, dan mag er nog iets buiten beschouwing blijven. Voor een alleenstaande die de AOW-leeftijd nog niet heeft bereikt en meer dan €30.000 verdient, mág een aanbieder €17.000 buiten beschouwing laten bij het vaststellen van de financieringslast — vanaf de AOW-leeftijd ligt die inkomensgrens op €29.000. In de uitkomst is dat maximaal €17.000 méér leenruimte. Onze rekentool rekent daarmee. Let op het woord mág: de regeling geeft een aanbieder de ruimte, geen plicht, dus een verstrekker mag hier anders mee omgaan.

Blijven de totale kosten om de woning te kopen én je lening onder de NHG-kostengrens — in 2026 €470.000, of €498.200 met energiebesparende voorzieningen — dan rekenen we met de NHG-rente en laten we zien hoe ver je van die grens af zit. De eenmalige borgtochtprovisie van 0,4% over je hypotheekbedrag zit niet in ons bedrag — die betaal je bij het afsluiten, bovenop de hypotheek. Meer daarover in wat Nationale Hypotheek Garantie betekent voor je maximale hypotheek.

Bronnen: Tijdelijke regeling hypothecair krediet (wetten.overheid.nl, BWBR0032503, geldend 01-01-2026) · Nibud, Advies hypotheeknormen 2026 · NHG Voorwaarden & Normen 2026-1 · nhg.nl. Peildatums van de controle: 8 juli 2026 (NHG, energielabel), 17 juli 2026 (verplichtingen), 25 augustus 2026 (studieschuld), 3 september 2026 (toetsrente), 4 september 2026 (financieringslastpercentages en de alleenstaandenverhoging). Het Nibud-advies waarop de leennormen jaarlijks worden vastgesteld is geraadpleegd op 18 augustus 2026.

Met welke rente rekenen we — en waarom staat er een datum bij?

Een maximale hypotheek staat of valt met de rente waarmee je toetst. Wij nemen geen vaste aanname, maar halen elke week zelf de actuele tarieven op bij de drie aanbieders die wij volgen: Argenta, MUNT en Centraal Beheer. De berekening van je maximale hypotheek staat vast op 10 jaar rentevast, annuïtair en 30 jaar looptijd; je kunt daar wél zelf een rente in opgeven. Rekent de chat een concrete woning voor je door, dan kun je bovendien expliciet om een andere rentevaste periode of hypotheekvorm vragen — en bij minder dan 10 jaar vast geldt dan de AFM-toetsrente van ten minste 5%. Wat er gebruikt is, staat op de rekenkaart. Binnen die aannames neemt de tool de laagste rente: met NHG zolang je lening onder de NHG-grens blijft, en anders de laagste rente in de klasse tot 100% van de woningwaarde. Bij een maximale hypotheek weten we nog niet welke woning je koopt, dus rekenen we met die klasse; leen je straks minder ten opzichte van de waarde, dan kan je rente lager uitvallen. De peildatum staat onder het bedrag — zo zie je meteen hoe oud de rente is waarmee gerekend is. Een selectie uit onze oogst — de gangbare rentevaste periodes, met NHG en drie risicoklassen — staat op de rentes die wij wekelijks zelf ophalen: per cel de laagste rente van de aanbieders die dat tarief publiceren, met peildatum en bron.

Twee dingen om te weten. Het is de laagste van die drie: de rente die jij aangeboden krijgt kan hoger liggen, en dan komt er een ander bedrag uit. En noem je in de chat zelf een rente (“en bij 4,5%?”), dan rekent hij daarmee en zegt hij dat erbij — dan staat er geen peildatum, want het is jouw aanname.

Hoe houden we de normen actueel?

De normen die per jaar wijzigen — de NHG-grens, de energielabel-toeslagen, de weging van verplichtingen, de studieschuldfactor en de alleenstaandenverhoging — staan in één feitenregister, elk met bron en peildatum; waar een waarde snel veroudert staat er een houdbaarheidsdatum bij, en die datums lopen we met een controlescript na. De wekelijkse rente-oogst staat als apart databestand in de rekenengine, met de bron en de peildatum erin; de financieringslasttabellen staan daar als aparte databestanden naast, met hun jaargang in het feitenregister. De leennormen en de NHG-grens wisselen per 1 januari, de rente elke week. De rekenengine wordt automatisch getoetst tegen vaste referentieberekeningen uit dat register: wijkt een uitkomst af, dan houdt dat een nieuwe versie tegen. Daaromheen draait een geautomatiseerde testset over de site en de rekenengine; die moet groen zijn voordat een wijziging op staging of live komt. En op elke pagina met normbedragen staat wanneer we hem voor het laatst hebben gecontroleerd, met per norm de bron en de peildatum; op de rentepagina staat de meetdatum van de oogst.

Rekent de chat zelf?

Nee. De chat is een taalmodel, en een taalmodel is goed in praten en slecht in rekenen. Daarom mag het geen bedrag bedenken: elke berekening vraagt het aan dezelfde rekenengine als de rekentool, en het bedrag zelf komt altijd van een rekenkaart die rechtstreeks uit die engine komt, met de rente, de peildatum en de aannames erbij. Noemt de chattekst daarnaast een euro-bedrag, dan blijft dat staan als het exact gelijk is aan een bedrag uit die berekening of aan een bedrag dat je zelf hebt genoemd — en bij een post die je bewust op €0 hebt gezet. Andere bedragen filtert een vangnet er automatisch uit: staat er een rekenkaart bij, dan verwijzen we daarnaar; staat die er niet, dan verdwijnt het getal. Dat vangnet zit op de gangbare schrijfwijzen van euro-bedragen; de harde borging is dat elk bedrag dat wij als uitkomst tonen rechtstreeks van de rekenkaart komt. Klopt een aanname niet (geen partner, wél een studieschuld), dan pas je die aan en rekent hij opnieuw.

Waarom zijn we geen bank en geen hypotheekadviseur?

Een bank of andere hypotheekverstrekker beoordeelt je aanvraag en verstrekt de lening; die toets doen wij niet en die lening bieden wij niet aan. Een hypotheekadviseur geeft een advies dat op jouw hele situatie past en is daarvoor aansprakelijk. Sinds 1 januari 2013 geldt in Nederland een provisieverbod voor hypotheekadvies: je betaalt de adviseur zelf, een aanbieder mag hem niet betalen. Wij zitten aan geen van beide kanten. We verstrekken niets, bemiddelen niet, adviseren niet en ontvangen van niemand provisie.

We verkopen ook geen gegevens of leads: nergens op deze site staat een knop die je gegevens vraagt voor een gesprek met een derde. Dat is te controleren, en het is de reden dat we een bedrag kunnen laten zien zonder er iets aan te verdienen. Wie we wél zijn: een handelsnaam van Pace8 AI automation (KvK 99189232), en deze site is voor Pace8 een showcase van wat een AI-team kan bouwen en onderhouden — dat belang staat open op de pagina over ons.

Bron provisieverbod: AFM, “Uitgangspunten provisieverbod” (afm.nl) — geen betaalstromen meer tussen aanbieders en adviseurs voor advies- en bemiddelingswerk bij impactvolle producten, waaronder hypotheken, gesloten na 1 januari 2013; de klant betaalt direct voor advies. Gelezen op 3 september 2026.

Wat doen we bewust niet?

• Geen aanbieder aanraden, en geen “beste hypotheek”: we vergelijken niet op wie het beste is.
• Geen oordeel of een hypotheek bij je past — dat is advies, en dat hoort bij een adviseur.
• Geen aanvraag, geen documenten en geen koppelingen met je werkgever of de overheid. Jij vertelt, wij rekenen; wat we bewaren staat in de privacyverklaring.
• We rekenen nooit met een bedrag voor een volgend jaar zolang het niet in de wet staat. Is er al iets aangekondigd, dan noemen we het met dat label erbij — maar het zit niet in je uitkomst.
• Geen wijziging van de rekenregels zonder menselijk akkoord: de rekenkern staat apart en wordt alleen aangeroepen — ook door de AI die de rest van deze site onderhoudt. Aanpassen mag alleen met akkoord van een mens, en de uitkomsten worden vóór elke nieuwe versie tegen vaste referentieberekeningen getoetst.

Waar zit de onzekerheid in onze uitkomst?

• Het is een indicatie. Elke hypotheekverstrekker heeft een eigen acceptatiebeleid en kan van de norm afwijken, naar boven én naar beneden.
• De rente is de laagste van drie aanbieders. Die van jou kan hoger liggen, en dan komt er een ander bedrag uit — niet per se een lager: de leennorm werkt met rentebanden, en net over een bandgrens kan een hogere rente juist meer ruimte geven.
• Sommige wegingen zijn onze eigen inschatting, omdat er geen norm voor bestaat: roodstand (wij rekenen naar analogie van een doorlopend krediet) en een telefoon op afbetaling of achteraf betalen (wij tellen het maandbedrag volledig mee). Waar dat speelt, staat het erbij: een hypotheekverstrekker mag het anders doen.
• Een paar situaties rekent de tool nog niet zoals een hypotheekverstrekker. Zit je met je studieschuld in aflossingsvrije jaren of is je termijnbedrag verlaagd na een draagkrachtmeting, dan valt onze uitkomst gunstiger uit dan de werkelijkheid. Heb je als doorstromer meerdere bestaande leningdelen, dan rekenen we op het totaal en niet per deel.
• Wat je maximaal kúnt lenen is niet wat verstandig is. Die afweging maak je zelf en, waar nodig, met een adviseur.

Hoe weet je of een berekening klopt?

Je hoeft geen rekenaar te zijn om een uitkomst te kunnen wegen. Er zijn drie dingen om naar te kijken — bij ons, bij een andere rekentool en bij een antwoord uit een AI-chat:

1. Met welke tabel is gerekend? De leennormen liggen vast in de Tijdelijke regeling hypothecair krediet en worden per 1 januari aangepast. Staat er niet bij welke jaargang gebruikt is, dan weet je niet of je naar de normen van dit jaar kijkt of naar die van een paar jaar geleden.
2. Van wanneer is het cijfer? Een normbedrag verandert jaarlijks, een rente wekelijks. Zonder peildatum is een bedrag niet te plaatsen.
3. Welke rente zit erin? De rente bepaalt mee wat eruit komt: een andere rente geeft een ander bedrag. Een uitkomst zonder de gebruikte rente is een uitkomst met een aanname die je niet kunt zien.

Ontbreekt er één van de drie, dan is het bedrag niet meteen fout — het is niet te controleren. Dat is het verschil waar deze pagina over gaat. Die drie vragen mag je ook aan ons stellen: hierboven staat per norm de bron en de geldigheid, en bij een bedrag de rente en de aannames waarmee gerekend is — komt die rente uit onze wekelijkse oogst, dan met de peildatum erbij.

Fout gezien?

Mail ons op info@simpelinhypotheken.nl. We zoeken het uit tegen de bron, passen de pagina aan en zetten de nieuwe peildatum erbij.

Reken je eigen situatie door

Alles hierboven zit in de rekentool: vul je inkomen, eventueel je partner, je verplichtingen en het energielabel in en je ziet het bedrag mét de rente, de peildatum en de aannames waarmee het is berekend.

Veelgestelde vragen

Is Simpel in Hypotheken een bank?

Nee. Een bank of andere hypotheekverstrekker beoordeelt je aanvraag en verstrekt de lening. Wij verstrekken niets, bieden geen hypotheek aan en bemiddelen niet. We rekenen uit wat de leennormen in jouw situatie toestaan en leggen uit hoe dat bedrag tot stand komt.

Is dit hypotheekadvies?

Nee. Een hypotheekadviseur geeft een advies dat op jouw hele situatie past en is daarvoor aansprakelijk; sinds 1 januari 2013 geldt daarvoor een provisieverbod voor hypotheekadvies (AFM, "Uitgangspunten provisieverbod"): je betaalt de adviseur zelf, een aanbieder mag hem niet betalen. Wij geven een indicatieve berekening en uitleg, geen aanbeveling voor een hypotheekvorm, een rentevaste periode of een aanbieder.

Waarom wijkt jullie bedrag af van dat van mijn hypotheekverstrekker of adviseur?

Niet omdat de rekenregels verschillen — elke serieuze berekening gebruikt dezelfde wettelijke leennormen — maar door de invoer en de aannames: de rente waarmee getoetst wordt, hoe fijn je verplichtingen zijn uitgesplitst en het eigen acceptatiebeleid van een hypotheekverstrekker. Daarom staan bij ons de rente, de peildatum en de aannames bij elk bedrag, zodat je het verschil kunt herleiden.

Verdienen jullie aan mijn hypotheek?

Nee. We ontvangen geen provisie, verkopen geen gegevens of leads en plaatsen geen betaalde doorverwijzingen naar adviseurs of aanbieders. Simpel in Hypotheken is een handelsnaam van Pace8 AI automation; deze site is voor Pace8 een showcase van wat een AI-team kan bouwen. Dat belang staat open op de pagina over ons.

Hoe controleer ik of een hypotheekberekening klopt?

Kijk naar drie dingen: met welke jaargang van de leennormen is gerekend, welke peildatum bij het bedrag staat, en welke rente erin zit. Ontbreekt er één, dan is de uitkomst niet te herleiden — dat maakt hem niet meteen onjuist, maar wel oncontroleerbaar. Dat geldt voor de rekentool van een bank, voor die van ons en voor een antwoord uit een AI-chat. De leennormen zelf staan in de Tijdelijke regeling hypothecair krediet (BWBR0032503, geldend per 1 januari 2026).

Welke rente gebruiken jullie in de berekening?

De berekening van je maximale hypotheek staat vast op 10 jaar rentevast, annuïtair en 30 jaar looptijd, en neemt daarvan de laagste rente uit onze eigen wekelijkse oogst bij de drie aanbieders die wij volgen: Argenta, MUNT en Centraal Beheer. Met NHG zolang je lening onder de NHG-grens blijft, anders de laagste rente in de klasse tot 100% van de woningwaarde — bij een maximale hypotheek weten we nog niet welke woning je koopt, dus rekenen we met die klasse. De peildatum staat bij elk bedrag. Het is de laagste van die drie; de rente die jij krijgt kan hoger liggen, en dan komt er een ander bedrag uit.

Laatst gecontroleerd: september 2026. Bronnen: Tijdelijke regeling hypothecair krediet (BWBR0032503, geldend 01-01-2026) · Nibud, Advies hypotheeknormen 2026 · NHG Voorwaarden & Normen 2026-1 · nhg.nl · AFM (provisieverbod) · onze wekelijkse rente-oogst. Normen wijzigen jaarlijks, de rente wekelijks; controleer altijd de peildatum bij een bedrag.