Voor starters en doorstromersStartpunt van het thema “Kan ik dit huis kopen?” — met 3 verdiepende artikelen. Alle thema's in de kennisbank
Kan ik dit huis kopen? Zo reken je uit hoeveel eigen geld je nodig hebt
Je weet wat je maximaal kunt lenen. Dan zie je een huis, en de vraag verandert: kan ik dít huis kopen? Dat is een andere som. Je maximale hypotheek is de laagste van twee grenzen — wat je inkomen en je energielabel toelaten, en 100% van de waarde van de woning — en alles wat de koopsom plus de bijkomende kosten daar bovenuit gaat, betaal je zelf. Hieronder staat die optelsom, doorgerekend met onze eigen rekenengine — de motor achter de rekentool en de chat.
Waarom is “kan ik dit huis kopen?” een andere vraag dan “wat kan ik lenen?”
Wat je maximaal kunt lenen hangt af van je inkomen, je verplichtingen, het energielabel en de rente: één bedrag, los van een woning. Zodra er een concreet huis is, komt er een tweede grens bij. Je hypotheek mag niet hoger zijn dan 100% van de waarde van de woning (de getaxeerde marktwaarde, niet je bod), en niet hoger dan wat je inkomen en je energielabel toelaten. De laagste van die twee is je maximale hypotheek — wat je werkelijk leent kan lager zijn, want je spaargeld gaat er eerst in. Alles wat de koopsom plus de bijkomende kosten boven dat maximum uitgaat, is eigen geld.
Welke van de twee grenzen bijt, verschilt per huis — en dat is niet alleen boekhouding. Is je inkomen de laagste, dan verandert een hogere of lagere taxatie niets aan je hypotheek. Is de woningwaarde de laagste, dan telt elke euro die de taxateur lager uitkomt één-op-één door. Beide situaties komen hieronder voorbij.
Bron: Tijdelijke regeling hypothecair krediet, art. 5 lid 1 (“De maximale hoogte van het hypothecair krediet ten opzichte van de waarde van de woning bedraagt honderd procent”), BWBR0032503, geldend 01-01-2026 — onze feitencontrole, peildatum 2026-09-03.
Hoeveel eigen geld heb ik nodig om een huis te kopen?
Drie onderdelen, en alleen het eerste heb je altijd:
- De kosten koper. Overdrachtsbelasting (2%, of 0% met de startersvrijstelling — Belastingdienst, 2026), notaris, taxatie, advies en eventueel de NHG-provisie. Wat dat in 2026 per post is — en wat de startersvrijstelling aan de overdrachtsbelasting verandert — staat in wat zijn de kosten koper in 2026. Onze rekenengine rekent hier met 5% van de koopsom als aanname.
- Het gat tussen de koopsom en je maximale hypotheek voor dit huis. Dit is het deel dat vuistregels vergeten — en het is nul zolang de koopsom binnen je leenruimte past. Kost het huis meer dan wat je mag lenen, dan is dat verschil eigen geld, bovenop de kosten koper.
- Alles boven de taxatiewaarde. Bied je meer dan de taxateur de woning waard vindt, dan financiert een hypotheekverstrekker dat meerdere niet. Wat overbieden precies kost lees je in hoeveel eigen geld kost overbieden; wat er gebeurt als de taxatie lager uitvalt dan je bod staat hieronder bij het taxatiegat.
Daarnaast kun je kosten maken die niet in de financiering zitten maar wél uit je eigen geld komen, zoals een bouwkundige keuring — is een bouwkundige keuring verplicht en wat kost hij.
Bron overdrachtsbelasting: 2% voor een woning die je hoofdverblijf wordt; 0% met de startersvrijstelling, tot en met een woningwaarde van €555.000 in 2026, voor wie 18 t/m 34 is, zelf in de woning gaat wonen en de vrijstelling niet eerder heeft gebruikt (Belastingdienst · Rijksoverheid) — onze feitencontrole, peildatums 2026-07-08 en 2026-09-04.
Een doorgerekend voorbeeld: twee huizen, dezelfde kopers
Het scenario: twee aanvragers met een bruto jaarinkomen van €52.000 en €38.000, geen andere verplichtingen, een bestaande woning met energielabel A. Voor dit inkomen én dit energielabel komt onze rekenengine op een leenruimte van €425.423. Daarvan is €10.000 de extra ruimte die energielabel A geeft ten opzichte van label E, F of G; met label C is die toeslag €5.000 en de leenruimte €420.423. Die toeslagen staan in de wettelijke tabel (Tijdelijke regeling hypothecair krediet, art. 4 en bijlage, geldend per 1 januari 2026). Dan bindt bij €425.000 het inkomen in plaats van de woningwaarde — maar de uitkomst blijft: met €30.000 spaargeld past die woning ook met label C. Bij €445.000 is dan €16.827 extra nodig in plaats van €11.827. Met de leenruimte van €425.423 uit het scenario met energielabel A ligt een huis van €425.000 er nét onder en een huis van €445.000 er nét boven — en dat verschil van €20.000 in koopsom verandert de hele optelsom. Doorgerekend op de rentestand van 5 september 2026, met de laagste rente uit onze wekelijkse oogst voor een annuïteitenhypotheek met NHG en 10 jaar rentevast (4,08%, bij de drie aanbieders die wij volgen), 30 jaar looptijd en 5% kosten koper als aanname.
| Koopsom | Kosten koper (5%) | Maximale hypotheek voor dit huis (en wat die begrenst) | Eigen geld nodig | Extra nodig bij €30.000 spaargeld |
|---|---|---|---|---|
| €425.000 | €21.250 | €425.000 — de woningwaarde | €21.250 | €0 — het past |
| €445.000 | €22.250 | €425.423 — inkomen en energielabel | €41.827 | €11.827 |
Lees de bovenste rij zo: koopsom plus kosten koper is €446.250. Inkomen en energielabel A geven samen een leenruimte van €425.423, maar de wet begrenst de hypotheek op 100% van de woningwaarde — hier €425.000, en dát is dus het maximum. De koopsom is daarmee volledig te financieren en er blijft één post over die je zelf betaalt: de kosten koper, €21.250. Met €30.000 spaargeld is de opzet dus rond. Onze rekentool zet je spaargeld eerst in en leent alleen wat er dan nog nodig is, dus in deze opzet wordt de hypotheek €416.250 in plaats van €425.000, met een bruto maandlast van €2.006.
De onderste rij laat zien waar het omslaat. Bij €445.000 is de optelsom €467.250, terwijl het inkomen op €425.423 blijft staan — dat bedrag verandert niet mee met de koopsom. Het gat van €19.577 tussen koopsom en leenruimte komt bovenop de kosten koper van €22.250: samen €41.827 eigen geld, waarvan €11.827 nog niet op de rekening staat. De bruto maandlast is dan €2.051.
Heb je mínder spaargeld, dan groeit alleen het tekort, niet het benodigde bedrag. Bij het huis van €425.000 blijft er €21.250 nodig: met €10.000 spaargeld kom je €11.250 tekort, met €0 spaargeld €21.250.
En een voorbeeld voor wie alleen koopt: bruto €45.000, energielabel C. Deze leenruimte is €205.595 — inclusief €5.000 voor energielabel C. Daar zit een bijzonderheid in: voor een alleenstaande met een toetsinkomen boven €30.000 mág een aanbieder €17.000 buiten beschouwing laten bij het vaststellen van de financieringslast (art. 3 lid 8 Trhk). Dat klinkt als minder, maar het werkt de andere kant op: het levert maximaal €17.000 méér leenruimte op. Onze rekentool past het toe, een verstrekker mag ervan afwijken — en zonder die verhoging past de woning van €200.000 hieronder níét. Bij een woning van €200.000 bindt dus opnieuw de woningwaarde: kosten koper €10.000, maximale hypotheek €200.000, eigen geld nodig €10.000 — met €10.000 spaargeld past het precies, met een bruto maandlast van €964. Kost de woning €215.000, dan bindt het inkomen: kosten koper €10.750, maximale hypotheek €205.595, eigen geld nodig €20.155 — met €10.000 spaargeld kom je €10.155 tekort. Ook deze bedragen komen uit onze eigen rekenengine, op de rentestand van 5 september 2026, met de laagste NHG-rente voor een annuïteitenhypotheek met 10 jaar rentevast bij de drie aanbieders die wij volgen — die van jou kan hoger liggen, en dan komt er een ander bedrag uit.
Vier dingen voordat je deze bedragen overneemt. Het is de laagste NHG-rente voor een annuïteitenhypotheek met 10 jaar rentevast, bij de drie aanbieders die wij volgen; die van jou kan hoger liggen, en dan komt er een ander bedrag uit. We werken de rente wekelijks bij, dus een verse doorrekening kan afwijken. Het zijn zes doorrekeningen van hetzelfde soort som: met een ander inkomen, energielabel, verplichtingen of een andere koopsom verschuift alles mee. En de 5% kosten koper is een aanname waarmee onze rekenengine werkt, geen meting van jouw kosten — wat de tarieven en de marktschattingen voor 2026 zeggen, staat in wat zijn de kosten koper in 2026.
Bron: eigen rekentool, financieringsopzet voor een concrete woning, doorgerekend op 5 september 2026 met de rentestand van 5 september 2026, toetsrente 4,08% (de laagste NHG-annuïteit 10 jaar vast uit onze eigen oogst, bij de drie aanbieders die wij volgen — bij 10 jaar rentevast is dat meteen de toetsrente), looptijd 30 jaar, kosten koper 5% als aanname. Zes doorrekeningen: €52.000 + €38.000 met label A bij €425.000 en €445.000, diezelfde twee koopsommen met label C, en €45.000 alleen met label C bij €200.000 en €215.000. De spaargeldvarianten (€10.000 en €0 bij €425.000) komen uit de eerste doorrekening. NHG-kostengrens €470.000: NHG.nl, onze feitencontrole peildatum 2026-07-08.
Wat is het taxatiegat en wie betaalt dat?
Je bod is geaccepteerd, de taxateur komt langs — en taxeert de woning lager dan je koopsom. Dat verschil heet het taxatiegat. Omdat een hypotheek maximaal 100% van de getaxeerde waarde is, financiert een hypotheekverstrekker dat gat niet: het is eigen geld, bovenop de kosten koper. Hoe hard dat aankomt, hangt af van welke grens bij jou bindt.
- Bindt de woningwaarde — zoals bij het huis van €425.000 hierboven, waar onze eigen rekenengine voor twee inkomens van €52.000 en €38.000 met energielabel A, op de rentestand van 5 september 2026, een leenruimte van €425.423 geeft (de laagste rente bij de drie aanbieders die wij volgen; die van jou kan hoger liggen) — dan telt elke euro die de taxateur lager uitkomt één-op-één door. Taxeert hij op €415.000, dan zakt je maximale hypotheek mee naar €415.000 en komt er €10.000 eigen geld bij. De 100%-regel zelf staat in de Tijdelijke regeling hypothecair krediet, art. 5 lid 1, geldend per 1 januari 2026.
- Bindt je inkomen — zoals bij het bod van €445.000, waar de hypotheek in diezelfde doorrekening al op €425.423 staat — dan verandert een lagere taxatie voorlopig niets: pas als de taxatiewaarde ónder €425.423 zakt, wordt zij opnieuw de laagste van de twee grenzen (Tijdelijke regeling hypothecair krediet, art. 5 lid 1, geldend per 1 januari 2026).
In een koopovereenkomst kán een financieringsvoorbehoud staan: kun je de financiering niet rond krijgen, dan kun je onder de voorwaarden in die overeenkomst van de koop af. Het staat er niet automatisch — kijk in jouw koopovereenkomst of het erin staat. Bied je zonder voorbehoud, dan draag je dat risico zelf — wat er dan geldt, staat in jouw koopovereenkomst. Wij beoordelen niet of je wel of niet met voorbehoud zou moeten bieden; we laten alleen zien wat het gat met de taxatie aan eigen geld doet.
Bron: Trhk art. 5 lid 1 (100% van de waarde van de woning), BWBR0032503, geldend 01-01-2026. De €415.000 is een gekozen rekenvoorbeeld, geen norm en geen voorspelling van wat een taxateur doet.
Past dit huis onder NHG?
Nationale Hypotheek Garantie kan als de totale kosten om de woning in eigendom te krijgen — dus niet alleen de kale koopsom, maar ook bijvoorbeeld een verbouwing en een deel van de bijkomende kosten, tot een vastgesteld maximum — én de lening zelf binnen de kostengrens blijven: in 2026 €470.000, of €498.200 als je energiebesparende voorzieningen meefinanciert. De eenmalige borgtochtprovisie is 0,4% van de lening. In de voorbeelden hierboven blijft alles daaronder: koopsom plus kosten koper is €446.250 en €467.250, allebei onder €470.000. Bij het bod van €445.000 is de marge dus klein — een paar duizend euro hogere koopsom en NHG komt niet meer uit. Onze doorrekening doet overigens een eenvoudiger toets dan NHG zelf: voor de rentekeuze kijkt hij naar de wóningwaarde. Voor jouw aanvraag telt de toets van NHG, niet die van ons. Wat NHG is en oplevert staat in wat Nationale Hypotheek Garantie betekent voor je maximale hypotheek; de volledige optelsom van de kostengrens staat op nhg.nl.
Bron: NHG Voorwaarden & Normen 2026-1 §C.2 (kostengrens) en §A.5.3.1 (borgtochtprovisie), en nhg.nl — onze feitencontrole, peildatums 2026-07-08 en 2026-08-21.
Reken jóuw huis door
Open de chat en typ, met je eigen bedragen: “Kan ik dit huis van €425.000 kopen met €30.000 spaargeld?” De chat vraagt wat ze voor de berekening nodig heeft — onder meer je inkomen, of je samen koopt en het energielabel — en rekent met dezelfde rekenregels als hierboven. Je ziet of het past en, zo niet, hoeveel eigen geld er nog nodig is — met de rente en de peildatum erbij.
Veelgestelde vragen
Hoeveel eigen geld heb ik nodig om een huis te kopen?
Tel drie dingen op: de kosten koper, het verschil tussen de koopsom en wat je voor dit huis maximaal mag lenen, en alles wat je boven de getaxeerde waarde biedt. Een hypotheek is maximaal 100% van de woningwaarde (Tijdelijke regeling hypothecair krediet, art. 5 lid 1, geldend per 1 januari 2026), dus dat alles komt uit eigen geld. Het is geen vast percentage, en het tweede onderdeel is vaak nul: past de koopsom binnen je leenruimte, dan blijven alleen de kosten koper over. In ons voorbeeld (€52.000 en €38.000 bruto, energielabel A — dat label geeft €10.000 extra leenruimte) komt onze rekenengine bij een huis van €425.000 op €21.250 eigen geld en bij een huis van €445.000 op €41.827, omdat de leenruimte daar wél de grens wordt. Let op: onze engine rekent de kosten koper als 5% van de koopsom — een aanname, geen meting. Tel je de posten zelf op, dan kom je bij dit huis lager uit; wat elke post kost, staat op onze pagina over de kosten koper. Doorgerekend op de rentestand van 5 september 2026, met de laagste rente voor een annuïteitenhypotheek met 10 jaar rentevast bij de drie aanbieders die wij volgen — die van jou kan hoger liggen, en dan komt er een ander bedrag uit.
Kan ik de kosten koper meefinancieren in mijn hypotheek?
In de regel niet. De Tijdelijke regeling hypothecair krediet begrenst een hypotheek op 100% van de waarde van de woning (art. 5 lid 1, geldend per 1 januari 2026); de kosten koper komen daar bovenop en betaal je dus zelf. Eén uitzondering staat in de wet: energiebesparende voorzieningen mag je meefinancieren tot 106% van de woningwaarde (art. 5 lid 3) — maar dat geld is voor die voorzieningen, niet voor de kosten koper.
Wat is het verschil tussen vraagprijs, koopsom en taxatiewaarde?
De vraagprijs is wat de verkoper vraagt. De koopsom is wat jij uiteindelijk betaalt — je bod, als het geaccepteerd wordt. De taxatiewaarde is de marktwaarde die een onafhankelijke taxateur vaststelt, en díé waarde is één van de twee grenzen aan je hypotheek: nooit meer dan 100% ervan (Tijdelijke regeling hypothecair krediet, art. 5 lid 1, geldend per 1 januari 2026), en nooit meer dan wat je inkomen draagt — de laagste van die twee geldt. Ligt je koopsom boven de taxatiewaarde, dan is het verschil eigen geld.
Kan ik een huis kopen zonder eigen geld?
Bij een bestaande woning vrijwel nooit: de kosten koper vallen buiten de 100% van de woningwaarde die je maximaal mag lenen (Tijdelijke regeling hypothecair krediet, art. 5 lid 1, geldend per 1 januari 2026), dus die moet je zelf betalen — uit spaargeld, een schenking of de overwaarde van je huidige woning. Hoeveel het is hangt af van de koopsom, van de startersvrijstelling (0% overdrachtsbelasting tot en met een woningwaarde van €555.000 — de grens voor 2026, Belastingdienst — als je 18 t/m 34 bent, zelf in de woning gaat wonen en de vrijstelling niet eerder hebt gebruikt) en van de kosten voor je hypotheek. Reken het door voor jouw huis in plaats van met een vuistregel.
Welke van de twee grenzen bepaalt mijn hypotheek?
De laagste. Je hypotheek is nooit hoger dan 100% van de woningwaarde (Tijdelijke regeling hypothecair krediet, art. 5 lid 1, geldend per 1 januari 2026) en nooit hoger dan wat je inkomen en je energielabel toelaten; welke van de twee bijt, verschilt per huis. In ons voorbeeld (€52.000 en €38.000 bruto, energielabel A, rentestand 5 september 2026) is die leenruimte €425.423. Bij een woning van €425.000 is dan de wóningwaarde de grens, en bij een woning van €445.000 het inkomen. Met energielabel C is de leenruimte €420.423 en bindt het inkomen in beide gevallen — de uitkomst blijft dezelfde: met €30.000 spaargeld past de woning van €425.000 ook dan. Dat is geen detail: alleen als de woningwaarde de grens is, kan een tegenvallende taxatie je hypotheek verlagen. De rente is de laagste bij de drie aanbieders die wij volgen; die van jou kan hoger liggen, en dan komt er een ander bedrag uit.
Is dit hypotheekadvies?
Nee. Deze pagina legt uit hoe de rekenregels werken en rekent een paar voorbeelden door met onze eigen rekenengine. Of dít huis bij jouw situatie past, is een afweging die je zelf maakt en waar nodig met een hypotheekadviseur bespreekt.
Dit is informatie, geen advies en geen aanbod. Simpel in Hypotheken is een rekentool. De bedragen op deze pagina zijn indicaties uit onze eigen rekenengine voor zes voorbeeldscenario’s — geen aanbod, geen persoonlijk financieel advies, geen oordeel over een bod en geen aanbeveling voor een aanbieder. Een hypotheek is een lening met kosten en verplichtingen voor de lange termijn; wat je maximaal kunt lenen is niet automatisch wat verstandig is — en een opzet die op de euro precies rond komt, laat niets over voor verhuizen, inrichten of tegenvallers. Hoe we rekenen en waarom we geen bank en geen adviseur zijn: hoe wij rekenen. Zie ook onze disclaimer.