Kan ik dit huis kopen? Zo reken je uit hoeveel eigen geld je nodig hebt

Waarom is “kan ik dit huis kopen?” een andere vraag dan “wat kan ik lenen?”

Je maximale hypotheek hangt af van je inkomen, je verplichtingen, het energielabel en de rente: één bedrag, los van een woning. Zodra er een concreet huis is, komt er een tweede grens bij. Je hypotheek mag niet hoger zijn dan 100% van de waarde van de woning (de getaxeerde marktwaarde, niet je bod), en niet hoger dan wat je inkomen en je energielabel toelaten. De laagste van die twee is je maximale hypotheek — wat je werkelijk leent kan lager zijn, want je spaargeld gaat er eerst in. Alles wat de koopsom plus de bijkomende kosten boven dat maximum uitgaat, is eigen geld.

Welke van de twee grenzen bijt, verschilt per huis — en dat is niet alleen boekhouding. Is je inkomen de laagste, dan verandert een hogere of lagere taxatie niets aan je hypotheek. Is de woningwaarde de laagste, dan telt elke euro die de taxateur lager uitkomt één-op-één door. Beide situaties komen hieronder voorbij. Wil je andersom weten bij welk inkomen onze rekenengine per huisprijs een maximale hypotheek van minstens die huisprijs geeft, kijk dan bij hoeveel moet je verdienen voor een huis.

Bron: Tijdelijke regeling hypothecair krediet, art. 5 lid 1 (“De maximale hoogte van het hypothecair krediet ten opzichte van de waarde van de woning bedraagt honderd procent”), BWBR0032503, geldend 1 januari 2026 — “de waarde van de woning” is de getaxeerde marktwaarde. De taxatiewaarde-nuance verderop (kun je de kosten koper meefinancieren als de taxatie boven je koopsom uitkomt): met NHG staat het meefinancieren van bijkomende kosten expliciet in de NHG Voorwaarden en Normen 2026-1 §C.6.1 en §C.6.2.1. Zonder NHG geldt dezelfde 100%-grens uit art. 5 lid 1, en de wetstoelichting (Staatscourant 2012, 26433) erkent dat kopers in toenemende mate eigen middelen moeten inbrengen om bijkomende kosten te financieren — en zegt dat een aanbieder strengere regels mag hanteren dan de wettelijke 100%. Dus geen garantie: reken er vooraf niet op. Gecontroleerd 27 september 2026.

Hoeveel eigen geld heb ik nodig om een huis te kopen?

Twee onderdelen: het eerste betaal je in de regel zelf, het tweede is vaak nul:

1. De kosten koper. Overdrachtsbelasting (2%, of 0% met de startersvrijstelling — Belastingdienst, 2026), notaris, taxatie, advies en eventueel de NHG-provisie. Wat dat in 2026 per post is — en wat de startersvrijstelling aan de overdrachtsbelasting verandert — staat in wat zijn de kosten koper in 2026. De voorbeelden op deze pagina tellen die posten op zoals onze rekentool dat doet — notaris, taxatie en advies als marktschatting, geen vastgesteld tarief. Niet meegeteld: een bouwkundige keuring, een aankoopmakelaar en de inschrijving bij het Kadaster.
2. Het gat tussen de koopsom en je maximale hypotheek voor dit huis. Dit is het deel dat vuistregels vergeten — en het is nul zolang de koopsom binnen wat je voor dit huis maximaal mag lenen past (dus ook niet boven de taxatiewaarde). Kost het huis meer dan wat je mag lenen, dan is dat verschil eigen geld, bovenop de kosten koper. Hier zit ook in wat je boven de taxatiewaarde biedt: bied je meer dan de taxateur de woning waard vindt, dan financiert een hypotheekverstrekker dat meerdere niet. Wat overbieden precies kost lees je in hoeveel eigen geld kost overbieden; wat er gebeurt als de taxatie lager uitvalt dan je bod staat hieronder bij het taxatiegat.

Koop je samen met iemand en breng je ongelijk eigen geld in, dan bepaalt de wet van wie het huis dan is — en dat is niet vanzelf naar rato van wat ieder inlegt. Wat je daarover kunt vastleggen lees je op samen een huis kopen met ongelijke inbreng.

Daarnaast kun je kosten maken die in de regel niet in de financiering zitten maar uit je eigen geld komen, zoals een bouwkundige keuring — is een bouwkundige keuring verplicht en wat kost hij.

Bron overdrachtsbelasting: Belastingdienst — laag tarief 2% (2% voor een woning die je hoofdverblijf wordt) en Belastingdienst — startersvrijstelling (0% tot en met een woningwaarde van €555.000 in 2026, voor wie 18 t/m 34 is, zelf in de woning gaat wonen en de vrijstelling niet eerder heeft gebruikt); gecontroleerd 16 september 2026.

Een doorgerekend voorbeeld: twee huizen, dezelfde kopers

Het scenario: twee aanvragers met een bruto jaarinkomen van €52.000 en €38.000, geen andere verplichtingen, een bestaande woning met energielabel A. Voor dit inkomen én dit energielabel komt onze rekenengine op een leenruimte van €414.651. Daarvan is €10.000 de extra ruimte die energielabel A geeft ten opzichte van label E, F of G; met label C is die toeslag €5.000 en de leenruimte €409.651. Die toeslagen staan in de wettelijke tabel (Tijdelijke regeling hypothecair krediet, art. 4 lid 3 (tabel A), geldend per 1 januari 2026). Met label C past de woning van €425.000 met €30.000 spaargeld níét meer: dan heb je nog €238 nodig, en bij €445.000 €20.638 in plaats van €15.658. Met de leenruimte van €414.651 uit het scenario met energielabel A ligt een huis van €425.000 er boven — het spaargeld dicht dat gat — en een huis van €445.000 er ruim boven; dat verschil van €20.000 in koopsom verandert de hele optelsom. Doorgerekend met 30 jaar looptijd en de bijkomende kosten per post, op de rentestand van 24 september 2026 (4,30%).

Heb je mínder spaargeld, dan groeit alleen wat je nog nodig hebt, niet het totale bedrag. Bij het huis van €425.000 blijft er €25.258 nodig: met €10.000 spaargeld heb je nog €15.258 nodig, met €0 spaargeld €25.258.

En een voorbeeld voor wie alleen koopt: bruto €45.000, energielabel C. Deze leenruimte is €200.834 — inclusief €5.000 voor energielabel C. Daar zit een bijzonderheid in: voor een alleenstaande met een toetsinkomen boven €30.000 mág een aanbieder €17.000 buiten beschouwing laten bij het vaststellen van de financieringslast (art. 3 lid 8 Trhk, geldend per 1 januari 2026). Dat klinkt als minder, maar het werkt de andere kant op: het levert maximaal €17.000 méér leenruimte op. Onze rekentool past het toe, een verstrekker mag ervan afwijken — en zonder die verhoging past de woning van €200.000 hieronder níét. Bij een woning van €200.000 bindt — anders dan bij het stel hierboven — de woningwaarde: maximale hypotheek €200.000, eigen geld nodig €9.550. Met €10.000 spaargeld past het: de rekentool leent dan €199.548, de bijkomende kosten zijn €9.548 en de bruto maandlast is €988. Kost de woning €215.000, dan bindt het inkomen: bijkomende kosten €9.853, maximale hypotheek €200.834, eigen geld nodig €24.019 — met €10.000 spaargeld heb je nog €14.019 nodig. In de bijkomende kosten van beide woningen zit 2% overdrachtsbelasting (Belastingdienst, 2026): zonder leeftijd rekent onze rekentool geen startersvrijstelling — ben je 18 t/m 34 en voldoe je aan de voorwaarden, dan vervalt die 2%. indicatie · 4,30% · 24 sep 2026

Twee dingen voordat je deze bedragen overneemt. We werken de rente wekelijks bij, dus een verse doorrekening kan afwijken — dit zijn zes voorbeeldscenario’s van hetzelfde soort som: met een ander inkomen, energielabel, verplichtingen of een andere koopsom verschuift alles mee. En notaris, taxatie en advies zijn in de bijkomende kosten geschat — een marktschatting, geen vastgesteld tarief; vraag een offerte. Wat elke post in 2026 kost, staat in wat zijn de kosten koper in 2026.

Bron: eigen rekentool, financieringsopzet voor een concrete woning, looptijd 30 jaar, bijkomende kosten per post (notaris, taxatie en advies als marktschatting); rente en peildatum staan in “Zo rekenden we” onderaan. Zes scenario’s: €52.000 + €38.000 met label A bij €425.000 en €445.000, diezelfde twee koopsommen met label C, en €45.000 alleen met label C bij €200.000 en €215.000 — met de spaargeldvarianten (€10.000 en €0 bij €425.000, €0 bij €200.000) als eigen doorrekening. NHG-kostengrens €470.000: NHG Voorwaarden & Normen 2026-1, §C.2.1.1. De extra leenruimte per energielabel staat in Trhk art. 4 lid 3 (tabel A) en de alleenstaandenverhoging in Trhk art. 3 lid 8, BWBR0032503, geldend 1 januari 2026; gecontroleerd 16 september 2026.

Wat is het taxatiegat en wie betaalt dat?

Je bod is geaccepteerd, de taxateur komt langs — en taxeert de woning lager dan je koopsom. Dat verschil heet het taxatiegat. Omdat een hypotheek maximaal 100% van de getaxeerde waarde is, financiert een hypotheekverstrekker dat gat niet: het is eigen geld, bovenop de kosten koper. Hoe hard dat aankomt, hangt af van welke grens bij jou bindt.

• Bindt de woningwaarde — zoals bij de woning van €200.000 hierboven, waar onze eigen rekenengine voor één inkomen van €45.000 met energielabel C een leenruimte van €200.834 geeft (inclusief de €17.000 die een aanbieder bij een alleenstaande mág meerekenen; een verstrekker mag ervan afwijken) indicatie · 4,30% · 24 sep 2026 — dan telt elke euro die de taxateur lager uitkomt door. Taxeert hij op €190.000, dan zakt je maximale hypotheek mee naar €190.000 en leg je het verschil zelf bij. De 100%-regel zelf staat in de Tijdelijke regeling hypothecair krediet, art. 5 lid 1, geldend per 1 januari 2026.
• Bindt je inkomen — zoals bij het stel met €52.000 en €38.000, waar de maximale hypotheek bij €425.000 én bij €445.000 op €414.651 staat — dan verandert een lagere taxatie voorlopig niets: pas als de taxatiewaarde ónder €414.651 zakt, wordt zij opnieuw de laagste van de twee grenzen (Tijdelijke regeling hypothecair krediet, art. 5 lid 1, geldend per 1 januari 2026).

In een koopovereenkomst kán een financieringsvoorbehoud staan: kun je de financiering niet rond krijgen, dan kun je onder de voorwaarden in die overeenkomst van de koop af. Het staat er niet automatisch — kijk in jouw koopovereenkomst of het erin staat. Bied je zonder voorbehoud, dan draag je dat risico zelf — wat er dan geldt, staat in jouw koopovereenkomst. Wij beoordelen niet of je wel of niet met voorbehoud zou moeten bieden; we laten alleen zien wat het gat met de taxatie aan eigen geld doet.

Bron: Trhk art. 5 lid 1 (100% van de waarde van de woning), BWBR0032503, geldend 1 januari 2026; gecontroleerd 16 september 2026. De €190.000 is een gekozen rekenvoorbeeld, geen norm en geen voorspelling van wat een taxateur doet.

Past dit huis onder NHG?

Nationale Hypotheek Garantie kan als de totale kosten om de woning in eigendom te krijgen — dus niet alleen de kale koopsom, maar ook bijvoorbeeld een verbouwing en een deel van de bijkomende kosten, tot een vastgesteld maximum — én de lening zelf binnen de kostengrens blijven: in 2026 €470.000, of €498.200 als je energiebesparende voorzieningen meefinanciert. De eenmalige borgtochtprovisie is 0,4% van de lening. Betaal je de kosten koper uit eigen geld — zoals in de voorbeelden hierboven — dan tellen die niet mee in die optelsom en toetst NHG feitelijk de koopsom (€425.000 en €445.000) én de lening zelf (hier maximaal €414.651): allebei onder €470.000. Zou je de kosten koper toch meefinancieren — wat in de regel niet kan, zie de veelgestelde vraag hieronder — dan tellen ze wél mee en wordt de marge bij €445.000 klein. Onze doorrekening doet overigens een eenvoudiger toets dan NHG zelf: voor de rentekeuze kijkt hij naar de wóningwaarde. Voor jouw aanvraag telt de toets van NHG, niet die van ons. Wat NHG is en oplevert staat in wat Nationale Hypotheek Garantie betekent voor je maximale hypotheek; de volledige optelsom van de kostengrens staat op nhg.nl.

Bron: NHG Voorwaarden & Normen 2026-1, §C.2 (kostengrens) en §A.5.3.1 (borgtochtprovisie); gecontroleerd 16 september 2026.

Reken jóuw huis door

Open de chat en typ, met je eigen bedragen: “Kan ik dit huis van €425.000 kopen met €30.000 spaargeld?” De chat vraagt wat ze voor de berekening nodig heeft — onder meer je inkomen, of je samen koopt en het energielabel — en rekent met dezelfde rekenregels als hierboven, ook de bijkomende kosten per post. Geef je je leeftijd, dan rekent ze ook de startersvrijstelling mee. Je ziet of het past en, zo niet, hoeveel eigen geld er nog nodig is — met de rente en de peildatum erbij.

Veelgestelde vragen

Hoeveel eigen geld heb ik nodig om een huis te kopen?

Tel twee dingen op: de kosten koper, en het verschil tussen de koopsom en wat je voor dit huis maximaal mag lenen. Een hypotheek is maximaal 100% van de getaxeerde woningwaarde (Tijdelijke regeling hypothecair krediet, art. 5 lid 1, geldend per 1 januari 2026), dus het verschil met wat je voor dit huis maximaal mag lenen komt uit eigen geld (wat je boven de getaxeerde waarde biedt, zit daar al in), en de kosten koper in de regel ook — zie de veelgestelde vraag over meefinancieren voor de uitzondering. Het is geen vast percentage, en het tweede onderdeel is vaak nul: past de koopsom binnen wat je voor dit huis maximaal mag lenen (dus ook niet boven de getaxeerde waarde), dan blijven alleen de kosten koper over. In ons voorbeeld (€52.000 en €38.000 bruto, energielabel A — dat label geeft €10.000 extra leenruimte) komt onze rekenengine bij een huis van €425.000 op €25.258 eigen geld en bij een huis van €445.000 op €45.658: de leenruimte is €414.651, dus bij allebei komt er naast de bijkomende kosten een stukje koopsom uit eigen geld — €10.349 bij €425.000, €30.349 bij €445.000. De bijkomende kosten rekent onze rekentool per post: overdrachtsbelasting en NHG-provisie volgens de regels, notaris, taxatie en advies geschat (een marktschatting, geen vastgesteld tarief — vraag een offerte); wat elke post kost, staat op onze pagina over de kosten koper. Doorgerekend op de rentestand van 24 september 2026 (4,30%) voor een annuïteitenhypotheek mét NHG en 10 jaar rentevast, de laagste rente bij de aanbieders die wij volgen — die van jou kan hoger liggen. Indicatie, geen advies en geen aanbod.

Kan ik de kosten koper meefinancieren in mijn hypotheek?

In de regel niet. De Tijdelijke regeling hypothecair krediet begrenst een hypotheek op 100% van de waarde van de woning (art. 5 lid 1, geldend per 1 januari 2026); de kosten koper komen daar bovenop en betaal je dus zelf. Eén nuance: taxeert de taxateur het huis hoger dan je koopsom, dan mag de hypotheek nog altijd tot 100% van die hogere taxatiewaarde — met dat verschil kun je een deel van de kosten koper lenen, als je inkomen dat draagt en je geldverstrekker met de taxatiewaarde rekent. Reken er vooraf niet op: de taxatie komt pas na je bod. Los daarvan: energiebesparende voorzieningen mag je meefinancieren tot 106% van de woningwaarde (art. 5 lid 3) — maar dat geld is uitsluitend voor die voorzieningen, niet voor de kosten koper.

Wat is het verschil tussen vraagprijs, koopsom en taxatiewaarde?

De vraagprijs is wat de verkoper vraagt. De koopsom is wat jij uiteindelijk betaalt — je bod, als het geaccepteerd wordt. De taxatiewaarde is de marktwaarde die een onafhankelijke taxateur vaststelt, en díé waarde is één van de twee grenzen aan je hypotheek: nooit meer dan 100% ervan (Tijdelijke regeling hypothecair krediet, art. 5 lid 1, geldend per 1 januari 2026), en nooit meer dan wat je inkomen draagt — de laagste van die twee geldt. Ligt je koopsom boven de taxatiewaarde, dan is het verschil eigen geld.

Kan ik een huis kopen zonder eigen geld?

Bij een bestaande woning vrijwel nooit: de kosten koper vallen buiten de 100% van de getaxeerde woningwaarde die je maximaal mag lenen (Tijdelijke regeling hypothecair krediet, art. 5 lid 1, geldend per 1 januari 2026), dus die moet je in de regel zelf betalen — uit spaargeld, een schenking of de overwaarde van je huidige woning. Alleen als de taxatiewaarde boven je koopsom uitkomt, kan een deel binnen die 100% meelopen — zie de veelgestelde vraag hierboven over meefinancieren. Hoeveel het is hangt af van de koopsom, van de startersvrijstelling (0% overdrachtsbelasting tot en met een woningwaarde van €555.000 — de grens voor 2026, Belastingdienst — als je 18 t/m 34 bent, zelf in de woning gaat wonen en de vrijstelling niet eerder hebt gebruikt) en van de kosten voor je hypotheek. Reken het door voor jouw huis in plaats van met een vuistregel.

Welke van de twee grenzen bepaalt mijn hypotheek?

De laagste. Je hypotheek is nooit hoger dan 100% van de woningwaarde (Tijdelijke regeling hypothecair krediet, art. 5 lid 1, geldend per 1 januari 2026) en nooit hoger dan wat je inkomen en je energielabel toelaten; welke van de twee bijt, verschilt per huis. In ons voorbeeld (€52.000 en €38.000 bruto, energielabel A, rentestand 24 september 2026) is die leenruimte €414.651 — onder €425.000, dus bij beide woningen uit ons voorbeeld is het inkomen de grens; met energielabel C (leenruimte €409.651) ook. Met €30.000 spaargeld past de woning van €425.000 tóch, omdat je dan maar €409.890 hoeft te lenen. Bij de alleenstaande starter uit het voorbeeld ligt het andersom: leenruimte €200.834 (inclusief de €17.000 die een aanbieder bij een alleenstaande mág meerekenen; een verstrekker mag ervan afwijken), woning €200.000 — daar is de wóningwaarde de grens. Dat is geen detail: alleen als de woningwaarde de grens is, kan een tegenvallende taxatie je hypotheek verlagen. De rente is 4,30% op 24 september 2026 — de laagste NHG-rente bij de aanbieders die wij volgen; die van jou kan hoger liggen. Indicatie, geen advies en geen aanbod.

Is dit hypotheekadvies?

Nee. Deze pagina legt uit hoe de rekenregels werken en rekent een paar voorbeelden door met onze eigen rekenengine. Of dít huis bij jouw situatie past, is een afweging die je zelf maakt en waar nodig met een hypotheekadviseur bespreekt.

Laatst gecontroleerd: 27 september 2026. De klikbare bronnen staan hierboven bij de betreffende alinea’s: Tijdelijke regeling hypothecair krediet (BWBR0032503, art. 5, geldend 1 januari 2026) · de wetstoelichting (Staatscourant 2012, 26433) · NHG Voorwaarden & Normen 2026-1 · Belastingdienst (overdrachtsbelasting en startersvrijstelling). De euro-bedragen komen uit onze eigen rekentool, doorgerekend op 24 september 2026. Normen wijzigen jaarlijks, de rente wekelijks; controleer altijd de datum bij een bedrag.