Voor starters en doorstromersHoort bij het thema “Kan ik dit huis kopen?”. Startpunt: Kan ik dit huis kopen? Zo reken je uit hoeveel eigen geld je nodig hebt
Bouwkundige keuring: niet verplicht — maar NHG en je hypotheekverstrekker kunnen er wél om vragen
“Is een bouwkundige keuring verplicht?” Het antwoord is nee: geen wet verplicht het. Of een keuring in jouw geval de moeite waard is, hangt van de woning en de biedsituatie af — dat is een afweging, geen regel. De enige gepubliceerde norm die een bouwkundig rapport kan eisen staat in de voorwaarden van NHG; daarnaast kan een hypotheekverstrekker er in zijn eigen acceptatievoorwaarden om vragen. Hieronder die NHG-regel, wat een keuring kost, wanneer je hem laat doen en wat er gebeurt als er iets uit komt.
Is een bouwkundige keuring verplicht?
Nee. Geen wet verplicht een koper om een woning bouwkundig te laten keuren. Een hypotheekverstrekker bepaalt de waarde van de woning met een taxatie — de maximale hypotheek is 100% van díé waarde (Tijdelijke regeling hypothecair krediet, art. 5 lid 1), en ook de NHG-regel hieronder hangt aan wat het taxatierapport signaleert. Een bouwkundige keuring is iets anders en blijft een keuze — tenzij de NHG-regel hieronder van toepassing is, of je hypotheekverstrekker er in zijn eigen acceptatievoorwaarden om vraagt.
De NHG Voorwaarden & Normen 2026-1 zeggen woordelijk (§C.5.2.1, “Wanneer heb je een bouwkundig rapport nodig?”): “Blijkt één van onderstaande situaties uit het taxatierapport? Dan heb je een bouwkundig rapport nodig. • Er is sprake van achterstallig onderhoud dat snel hersteld moet worden. Bereken het gemiddelde van het totaal door de taxateur geschatte directe kosten. Dit gemiddelde is meer dan 10% van de marktwaarde vrij van huur en gebruik. • Er is meer bouwkundig onderzoek nodig. • De bouwkundige toestand van de woning is slecht.”
Het rapport moet dan komen van een gemeente, Vereniging Eigen Huis of een onafhankelijk bouwkundig bedrijf (ingeschreven bij de Kamer van Koophandel, volgens het NHG-model), en het mag maximaal 12 maanden oud zijn. Meer over wat NHG is en wanneer je eronder valt: wat Nationale Hypotheek Garantie betekent voor je maximale hypotheek.
Bron: NHG Voorwaarden & Normen 2026-1, §C.5.2.1 en §C.5.2.2 — onze feitencontrole, peildatum 2026-09-03.
Wat kost een bouwkundige keuring?
Een keuring is een vrije dienst, dus de prijs is een marktprijs en geen tarief: gemiddeld ongeveer €400, in de praktijk tussen €250 en €500 — een marktschatting op basis van meerdere aanbieders, geen vastgesteld bedrag. Wat jij betaalt hangt af van de grootte en het type van de woning en van wie de keuring uitvoert; een groot vooroorlogs pand kost meer dan een naoorlogse rijwoning, en een rapport met dakinspectie meer dan een visuele ronde. Vraag daarom altijd een offerte, en let bij een hypotheek met NHG op de eisen aan de maker van het rapport hierboven. De keuring betaal je uit eigen geld: een hypotheek is maximaal 100% van de woningwaarde (Tijdelijke regeling hypothecair krediet, art. 5 lid 1), en dit soort kosten komt daar bovenop — net als de kosten koper. Hoe die optelsom werkt, staat in hoeveel eigen geld je nodig hebt om een huis te kopen.
Bron: vier onafhankelijke brancheschattingen, gelezen 4 september 2026, met per bron de genoemde bandbreedte — onze feitencontrole, §Marktprijzen van diensten bij een woningaankoop, peildatum 2026-09-04. Het gemiddelde is het gemiddelde van de middens van die vier (€393,63), afgerond op €25; de bandbreedte is de laagste ondergrens en de hoogste bovengrens. Geen vastgesteld tarief: geen instantie stelt deze prijs vast. De 100%-grens: Tijdelijke regeling hypothecair krediet, art. 5 lid 1 (onze feitencontrole, peildatum 2026-09-03).
Wat zet je tegenover die kosten?
De prijs van een keuring is één kant van de afweging; wat je ervoor terugkrijgt is de andere, en die stond hier eerder niet. Beide kanten, zonder dat wij de knoop voor je doorhakken:
- Wat het je oplevert. Een rapport zet op papier wat er aan de woning mankeert en wat herstel ongeveer kost. Dat is informatie die je vóór je bod kunt meewegen, en die je ná je bod nodig hebt als je een ontbindende voorwaarde wilt inroepen. Wat herstel in jouw geval kost, staat in dat rapport — wij noemen daar geen bedrag bij, want daar hebben we geen bron voor.
- Wat het je kost, ook als je niets koopt. Gemiddeld ongeveer €400, in de praktijk tussen €250 en €500 — een marktschatting uit vier onafhankelijke brancheschattingen, gelezen 4 september 2026, geen vastgesteld tarief; vraag altijd een offerte. Laat je hem vóór je bod doen, dan betaal je hem ook als een ander het huis krijgt. In een markt waarin je op meerdere woningen biedt, kan dat een paar keer gebeuren.
- Wat het níét is. Een keuring is een momentopname op basis van wat zichtbaar is; een keurder breekt niets open. Een schoon rapport is dus geen garantie dat er niets is, en het verplicht een verkoper nergens toe.
- En soms beslis je niet zelf. Valt je situatie onder de NHG-regel hierboven, of vraagt je hypotheekverstrekker erom in zijn acceptatievoorwaarden, dan is het rapport een voorwaarde voor de financiering en geen afweging meer.
Wat in jouw geval zwaarder weegt, hangt af van de woning, het bouwjaar en hoe krap je opzet zit — dat is een afweging die je zelf maakt, eventueel met een aankoopmakelaar. Wij bevelen geen keuring aan en raden er ook niet vanaf.
Voor of na je bod?
Beide komen voor. Laat je de keuring vóór je bod doen, dan heb je het rapport al vóórdat je biedt en kun je meewegen wat erin staat — maar je betaalt ook als je het huis niet krijgt. Laat je hem ná je bod doen, dan kan de keuring als ontbindende voorwaarde in de koopovereenkomst staan: komen er gebreken uit boven een afgesproken bedrag, dan kun je onder die voorwaarden van de koop af. Die voorwaarde staat er niet automatisch in: de verkoper moet ermee instemmen. Stemt hij niet in en koop je toch, dan heb je díé uitweg niet. Wat je dan nog wél kunt als er later gebreken blijken, hangt af van de wet en van wat er in jouw koopovereenkomst staat; dat is een juridische vraag en geen rekenvraag. Leg die voor aan je notaris, je aankoopmakelaar of een jurist — wij beoordelen dat niet, en welke route bij jouw situatie past is een keuze die wij niet voor je maken.
Wat als er achterstallig onderhoud uit komt?
Koop je met NHG en blijkt uit het bouwkundig rapport dat er achterstallig onderhoud is dat direct hersteld moet worden, dan ben je verplicht dat te (laten) herstellen; NHG rekent die herstelkosten als kwaliteitsverbetering van de woning. Die kosten tellen mee in de totale kosten die aan de NHG-kostengrens worden getoetst. Zonder NHG bepaalt je hypotheekverstrekker hoe hij met het rapport omgaat.
Bron: NHG Voorwaarden & Normen 2026-1, §C.5.2.3 (herstelplicht en kwaliteitsverbetering) en §C.2.1.1 (kwaliteitsverbetering telt mee in de toets aan de NHG-kostengrens) — onze feitencontrole, peildatums 2026-09-03 en 2026-08-21.
Is de keuring aftrekbaar?
De Belastingdienst maakt onderscheid naar het doel. Een bouwtechnische keuring die je op eigen initiatief laat doen vóór de aankoop is niet aftrekbaar: dat is een kost om de woning te krijgen. Eist de hypotheekverstrekker of NHG het rapport om de hypotheek te verstrekken, dan is hij wel aftrekbaar: dan is het een kost om de lening te krijgen. Welke andere aankoopkosten aftrekbaar zijn, staat in wat zijn de kosten koper in 2026.
Bron: Belastingdienst, “Kostenoverzicht bij aankoop van de woning”, gelezen 3 september 2026 — onze feitencontrole, peildatum 2026-09-03.
Reken jóuw huis door
Wil je weten of een concreet huis past en hoeveel eigen geld je nodig hebt — inclusief ruimte voor een keuring? Open de chat en typ bijvoorbeeld: “Kan ik dit huis van €425.000 kopen met €30.000 spaargeld?” — met je eigen bedragen.
Veelgestelde vragen
Is een bouwkundige keuring verplicht bij het kopen van een huis?
Nee, er is geen wet die een bouwkundige keuring verplicht stelt; het is een keuze van de koper. De enige gepubliceerde norm die er een kan eisen zijn de voorwaarden van NHG — daarnaast kan een hypotheekverstrekker er in zijn eigen acceptatievoorwaarden om vragen. De NHG-regel: koop je met Nationale Hypotheek Garantie en blijkt uit het taxatierapport dat er achterstallig onderhoud is dat snel hersteld moet worden, met geschatte directe herstelkosten van gemiddeld meer dan 10% van de marktwaarde — of dat er meer bouwkundig onderzoek nodig is, of dat de bouwkundige toestand slecht is — dan is een bouwkundig rapport nodig (NHG Voorwaarden & Normen 2026-1, §C.5.2.1).
Wat kost een bouwkundige keuring?
De prijs is een marktprijs, geen tarief: gemiddeld ongeveer €400, in de praktijk tussen €250 en €500, afhankelijk van de grootte en het type woning en van wie de keuring doet. Dat gemiddelde komt uit vier onafhankelijke brancheschattingen van september 2026. Vraag altijd een offerte. Onder NHG mag het rapport komen van een gemeente, Vereniging Eigen Huis of een onafhankelijk bouwkundig bedrijf dat bij de Kamer van Koophandel is ingeschreven, volgens het NHG-model, en het mag maximaal 12 maanden oud zijn (NHG Voorwaarden & Normen 2026-1, §C.5.2.2).
Laat ik de keuring vóór of ná mijn bod doen?
Beide komen voor. Vóór je bod heb je het rapport al bij je bod, maar betaal je ook als je het huis niet krijgt. Ná je bod kan de keuring als ontbindende voorwaarde in de koopovereenkomst staan: komen er gebreken uit boven een afgesproken bedrag, dan kun je onder die voorwaarden van de koop af. Die voorwaarde staat er niet automatisch in: de verkoper moet ermee instemmen. Stemt hij niet in en koop je toch, dan heb je díé uitweg niet. Wat je dan nog wél kunt als er later gebreken blijken, hangt af van de wet en van wat er in jouw koopovereenkomst staat — dat is een juridische vraag voor je notaris, aankoopmakelaar of een jurist; wij beoordelen dat niet. Wat voor jou past hangt van de woning en de biedsituatie af; dat is een keuze die wij niet voor je maken.
Is een bouwkundige keuring aftrekbaar?
Volgens het kostenoverzicht van de Belastingdienst (gelezen september 2026) niet als je hem op eigen initiatief laat doen vóór de aankoop. Eist de hypotheekverstrekker of NHG het rapport om de hypotheek te krijgen, dan is hij wél aftrekbaar — dan is het een kost om de lening te krijgen.
Telt de keuring mee in het eigen geld dat ik nodig heb?
Ja. Een hypotheek is maximaal 100% van de woningwaarde (Tijdelijke regeling hypothecair krediet, art. 5 lid 1, geldend per 1 januari 2026), dus de keuring betaal je — net als de kosten koper — uit eigen geld. Komt er uit een bouwkundig rapport achterstallig onderhoud dat direct hersteld moet worden, dan ben je onder NHG verplicht dat te (laten) herstellen; die herstelkosten tellen mee in de totale kosten die aan de NHG-kostengrens worden getoetst (NHG Voorwaarden & Normen 2026-1, §C.5.2.3 en §C.2.1.1). Of je die herstelkosten zelf moet betalen of dat ze in de financiering passen, hangt af van je situatie en je hypotheekverstrekker.
Dit is informatie, geen advies. Simpel in Hypotheken is een rekentool. Deze pagina legt de regels uit; of jij een keuring laat doen, en door wie, is jouw keuze — wij bevelen geen keuringsbedrijf aan en geven geen persoonlijk financieel advies en geen aanbod. Een hypotheek is een lening met kosten en verplichtingen voor de lange termijn. Hoe we rekenen: hoe wij rekenen. Zie ook onze disclaimer.