Hypotheek maandlasten berekenen: waar je maandlast uit bestaat
“Wat kost een hypotheek per maand?” is meestal de eerste vraag, en zelden de makkelijkste. Het antwoord hangt af van hoeveel je leent, tegen welke rente, in welke vorm en voor hoe lang. Hieronder staat waar je maandlast uit is opgebouwd en wat elk onderdeel ermee doet — zodat je snapt wat er gebeurt als je aan een van die knoppen draait.
Waar je maandlast uit bestaat
Elke maand gaan er twee dingen van je rekening af, ook al zie je vaak één bedrag:
- Rente. De vergoeding die je de hypotheekverstrekker betaalt voor het geleende bedrag. Je betaalt rente over wat je op dat moment nog schuldig bent — dus over een schuld die (als je aflost) elk jaar kleiner wordt.
- Aflossing. Het deel waarmee je de schuld zelf verkleint. Dit is geen kostenpost in de gewone zin: het verhuist van je rekening naar je eigen vermogen in de woning.
Daarnaast heb je woonlasten die niet in je hypotheek zitten en die mensen bij het rekenen vaak vergeten: gemeentelijke heffingen en waterschapslasten, de opstalverzekering, eventueel een overlijdensrisicoverzekering, en bij een appartement de VvE-bijdrage. Voor de vraag “kan ik dit huis maandelijks dragen?” horen die er wel degelijk bij.
Annuïteit of lineair: hetzelfde bedrag, een ander verloop
De hypotheekvorm bepaalt niet hoeveel je leent, maar hoe je maandlast zich over de jaren gedraagt. Voor een nieuwe hypotheek mét renteaftrek zijn er twee aflosvormen: annuïteit en lineair. Daarnaast bieden hypotheekverstrekkers vaak een aflossingsvrij deel aan — daarover krijg je geen renteaftrek, en de schuld blijft aan het eind van de looptijd staan.
| Vorm | Wat er met je maandlast gebeurt | Wat dat in de praktijk betekent |
|---|---|---|
| Annuïteit | Het maandbedrag blijft gelijk zolang de rente gelijk blijft. In het begin is het grootste deel rente en een klein deel aflossing; die verhouding draait gaandeweg om. | Voorspelbaar: het maandbedrag staat vast zolang je rente vaststaat, en de startlast ligt lager dan bij lineair. Daar staat tegenover dat je over de hele looptijd meer rente betaalt. |
| Lineair | Je lost elke maand hetzelfde bedrag af. Omdat je schuld daardoor sneller daalt, daalt ook de rente en dus je maandlast — elke maand een beetje. | Over de hele looptijd betaal je minder rente, maar je begint met de hoogste maandlast. |
Bruto of netto: wat je er per saldo aan kwijt bent
De rente van een hypotheek voor je eigen woning is onder voorwaarden aftrekbaar in box 1. Het tarief waartegen je mag aftrekken is begrensd: in 2026 is dat maximaal 37,56% voor wie in de hoogste schijf valt. Zit je inkomen daaronder, dan trek je af tegen het tarief dat voor jou geldt.
Twee dingen die het beeld vaak vertekenen:
- Het voordeel loopt terug. Bij een annuïteitenhypotheek wordt het rentedeel elk jaar kleiner, dus het bedrag waarover je aftrekt ook. Je netto maandlast kruipt richting je bruto maandlast, ook als je rente niet verandert.
- Er staat ook iets tegenover. Voor je eigen woning tel je het eigenwoningforfait bij je inkomen op. Dat drukt het netto voordeel — reken dus niet met de kale aftrek alleen.
Aan de aftrek zitten voorwaarden. Voor een lening die je nu afsluit geldt dat je hem in 30 jaar volledig moet aflossen, minimaal lineair of annuïtair — beide vormen voldoen. De aftrek zelf duurt maximaal 30 jaar per lening. Een aflossingsvrij deel van een hypotheek die je nú afsluit voldoet niet aan die aflossingseis en geeft dus geen aftrek; voor een lening van vóór 1 januari 2013 die daarna niet is verhoogd kan overgangsrecht gelden.
Bronnen: het maximale aftrektarief 2026 (37,56%) komt uit het feiten-register van Simpel in Hypotheken (Belastingdienst, tariefsaanpassing eigen woning). De aflossingseis, de aftrekduur en het overgangsrecht voor leningen van vóór 2013 staan woordelijk bij de Belastingdienst, “Mag ik mijn hypotheekrente altijd aftrekken?”:“U moet de hypotheek of lening minimaal lineair of annuïtair aflossen in 30 jaar”en “recht op maximaal 30 jaar hypotheekrenteaftrek” (geraadpleegd 20 augustus 2026). Controleer je eigen situatie altijd bij de Belastingdienst of bij een adviseur.
Wat de rentevaste periode met je maandlast doet
De rentevaste periode is de tijd waarin je rente — en daarmee je maandlast — vaststaat. Kort vastzetten is doorgaans goedkoper per maand, maar je weet alleen voor die periode waar je aan toe bent. Lang vastzetten kost meestal iets meer rente, in ruil voor zekerheid. Aan het einde van de periode krijg je een nieuw voorstel, en kan je maandlast omhoog of omlaag.
Bereken je eigen maandlast
Op deze pagina staat bewust geen voorbeeldbedrag. Een maandlast die hier met de hand is uitgerekend zou een tweede antwoord zijn naast onze rekentool — en als die twee ooit uiteenlopen, weet je niet meer welke klopt. Daarom rekenen we het op één plek, met de echte rekenregels.
Ga naar de rekentool: die berekent op basis van je inkomen en je situatie wat je maximaal kunt lenen én wat de bijbehorende bruto maandlast is. Wil je liever je situatie in gewone taal beschrijven — of erachter komen wat er gebeurt als je een verplichting aflost of een ander huis bekijkt — dan kan dat in de chat, die dezelfde rekenmotor gebruikt.
Meer over wat een hypotheek verder kost (eenmalig én doorlopend) staat in het overzicht kosten van een hypotheek in 2026. Alle artikelen bij elkaar: de kennisbank.
Veelgestelde vragen
Waar bestaat de maandlast van een hypotheek uit?
Uit twee delen: rente over het bedrag dat je nog schuldig bent, en aflossing waarmee je die schuld verkleint. Daarnaast betaal je woonlasten die niet in de hypotheek zitten — gemeentelijke heffingen, verzekeringen en eventueel servicekosten of een VvE-bijdrage.
Wat is het verschil tussen een annuïteitenhypotheek en een lineaire hypotheek?
Bij een annuïteitenhypotheek blijft het maandbedrag gelijk zolang de rente gelijk blijft: je betaalt eerst veel rente en weinig aflossing, en die verhouding draait gaandeweg om. Bij een lineaire hypotheek los je elke maand hetzelfde bedrag af, waardoor je begint met een hogere maandlast die daarna elke maand daalt. Lineair kost over de hele looptijd minder rente. Welke vorm bij jou past hangt af van je situatie — dit is uitleg, geen advies.
Wat is het verschil tussen je bruto en je netto maandlast?
De bruto maandlast is wat je overmaakt; de netto maandlast is wat het je per saldo kost nadat de hypotheekrenteaftrek is verrekend. Alleen het rentedeel is aftrekbaar, in 2026 tegen maximaal 37,56% voor wie in de hoogste schijf valt. Omdat het rentedeel bij een annuïteitenhypotheek elk jaar kleiner wordt, loopt het verschil tussen bruto en netto in de loop van de tijd terug.
Wat doet de rentevaste periode met je maandlast?
Die bepaalt hoe lang je rente — en daarmee je maandlast — vaststaat. Kort vast is meestal goedkoper maar geeft minder zekerheid; lang vast kost doorgaans iets meer rente in ruil voor zekerheid. Aan het einde van de periode krijg je een nieuw rentevoorstel en kan je maandlast omhoog of omlaag.
Is dit hypotheekadvies?
Nee. Simpel in Hypotheken is een rekentool, en deze pagina is algemene, indicatieve informatie over hoe een maandlast is opgebouwd. Het is geen persoonlijk financieel advies en geen aanbeveling voor een bepaalde hypotheekvorm. Voor advies op jouw situatie is een erkend hypotheekadviseur de aangewezen persoon.
Dit is informatie, geen advies. Simpel in Hypotheken is een rekentool. De uitleg hierboven is algemene, indicatieve informatie op basis van de regels die in 2026 gelden — geen persoonlijk financieel advies. Een hypotheek is een lening met kosten en verplichtingen voor de lange termijn; wat je maximaal mag lenen is niet automatisch wat verstandig is. Voor advies op jouw situatie is een erkend hypotheekadviseur de aangewezen persoon. Zie ook onze disclaimer. Meer over wie wij zijn en waarom we geen leads verkopen: zie over ons.