Ik koop mijn eerste huis: dit is de route

Een eerste huis kopen is niet één vraag maar zes, en ze komen vaak in deze volgorde op. Hieronder staat die volgorde, met bij elke stap de uitleg die erbij hoort — daar staan de bedragen, de normen en de bron. Deze pagina rekent zelf niets uit en noemt geen doorgerekende bedragen: die veranderen, en dan wil je ze op één plek bijhouden. De normpercentages en tarieven die hier wél staan, dragen hun bron.

Stap 1: wat kan ik lenen?

Je maximale hypotheek volgt uit je bruto inkomen en de wettelijke leennormen. Wat een hypotheekverstrekker daarbij meetelt en wat niet — een doorlopend krediet, een private lease, een telefoon op afbetaling — staat in wat telt een hypotheekverstrekker mee voor je maximale hypotheek. Je eigen bedrag reken je door in de rekentool.

Stap 2: wat halen mijn schulden eraf?

Dit onderdeel wordt bij een eerste huis makkelijk over het hoofd gezien, en hoe zwaar het weegt hangt helemaal van je situatie af. Een studieschuld telt mee via je maandelijkse DUO-termijnbedrag, in de regel niet via de hoogte van je schuld: hoeveel kun je lenen met een studieschuld. Heb je er meer dan één — studieschuld naast een telefoon of een lease — dan vallen die niet tegen elkaar weg maar tellen ze op: wat meerdere schulden samen doen met je hypotheek.

Stap 3: krijg ik NHG?

Nationale Hypotheek Garantie is een vangnet bij gedwongen verkoop. Er zijn kosten aan verbonden, en of het kan hangt af van een kostengrens. Wat NHG is, wat het kost, waar die grens ligt en wat het met je rente doet, staat in wat Nationale Hypotheek Garantie betekent voor je maximale hypotheek.

Stap 4: kan ik dít huis kopen?

Nu wordt het concreet, en dit is een ándere som dan stap 1. Een hypotheek is wettelijk maximaal 100% van de waarde van de woning (art. 5 lid 1 Trhk; alleen energiebesparende voorzieningen mogen tot 106%, art. 5 lid 3): de kosten koper en alles wat je boven de taxatiewaarde biedt komen dus uit eigen geld. Hoe je die optelsom maakt, staat in hoeveel eigen geld je nodig hebt om een huis te kopen; wat de posten in 2026 zijn in wat zijn de kosten koper in 2026; en wat een hoger bod aan eigen geld kost in hoeveel eigen geld kost overbieden.

Stap 5: wat kost kopen daarna, per maand?

Naast de eenmalige kosten betaal je elke maand rente en aflossing. Waar die maandlast uit bestaat en wat er netto van overblijft, staat in waar je maandlast uit bestaat; de kostenposten die bij elke hypotheek spelen in ons kostenoverzicht van een hypotheek.

Stap 6: en als er iets verandert?

Een berekening is een momentopname. Wat een hogere rente, een beter energielabel, een extra lening of een weggevallen inkomen met je bedrag doet, staat doorgerekend in wat als de rente stijgt of mijn partner stopt met werken.

Reken je eigen situatie door

Open de chat en beschrijf je situatie in je eigen woorden — bijvoorbeeld: “Ik verdien €45.000 en heb een studieschuld, wat kan ik lenen?” De chat vraagt wat ze voor de berekening nodig heeft en rekent met dezelfde rekenregels als de pagina’s hierboven, met de rente en de peildatum erbij.

Veelgestelde vragen

Waar begin ik als ik mijn eerste huis wil kopen?

Bij wat je kunt lenen. Dat bedrag volgt uit je bruto inkomen, je vaste verplichtingen, het energielabel van de woning en de rente waarmee getoetst wordt. Weet je dat bedrag, dan wordt de vraag concreet: past dít huis, en hoeveel eigen geld heb ik er dan bij nodig? Die twee sommen zijn niet hetzelfde — de kosten koper en een bod boven de taxatiewaarde betaal je namelijk zelf.

Wat kost het om te kopen naast de koopsom?

Overdrachtsbelasting, notaris, taxatie, hypotheekadvies en eventueel de NHG-provisie, plus wat je zelf laat doen zoals een bouwkundige keuring. Het is een optelsom, geen vast percentage. De overdrachtsbelasting is 0% met de startersvrijstelling, en die geldt in 2026 als je 18 tot en met 34 jaar bent, de woning niet meer waard is dan €555.000, je er zelf gaat wonen en je de vrijstelling niet eerder hebt gebruikt (Belastingdienst, 2026); ben je 35 of ouder, is de woning meer waard of gebruikte je de vrijstelling al eerder, dan is het 2% van de koopsom; ga je er niet zelf wonen, dan is het 8%. Notaris, taxatie, advies en een eventuele keuring zijn marktprijzen en geen tarieven — marktschattingen uit meerdere onafhankelijke brancheschattingen, gelezen 4 september 2026: gemiddeld ongeveer €1.425 (in de praktijk €700–€2.500), €700 (€400–€1.000), €2.625 (€1.500–€4.000) en €400 (€250–€500). Ze verschillen sterk per aanbieder, dus vraag altijd een offerte. Wat deze posten in 2026 gemiddeld kosten, hoe groot de bandbreedte is en welke tarieven wettelijk vastliggen, staat met bron op onze pagina over de kosten koper.

Telt mijn studieschuld mee voor mijn hypotheek?

Ja. In de regel telt niet de hoogte van je schuld maar je werkelijke maandelijkse DUO-termijnbedrag — dat wordt met een wettelijke factor verhoogd en gaat dan als vaste last van je leenruimte af (Tijdelijke regeling hypothecair krediet, art. 3a lid 2, geldend per 1 januari 2026). Er is een uitzondering: betaal je nog niets, loopt er een aflossingsvrije periode of is je termijnbedrag verlaagd na een draagkrachtmeting, dan gaat een aanbieder uit van je actuele restschuld, rente en resterende looptijd (art. 3a lid 3). Onze rekentool en de chat kennen dat pad nog niet: hoor je bij die groep, dan valt ons bedrag gunstiger uit dan wat een hypotheekverstrekker berekent. Hoe die factor werkt en wat het in een voorbeeld scheelt, staat op onze pagina over studieschuld en hypotheek.

Is dit hypotheekadvies?

Nee. Deze pagina wijst je de weg door onze uitleg; de bedragen en normen staan op de pagina's waarnaar we verwijzen, telkens met bron en peildatum. Wat in jouw situatie verstandig is, is een afweging die je zelf maakt en waar nodig met een hypotheekadviseur bespreekt. Geen advies en geen aanbod.

Laatst gecontroleerd: september 2026. Deze pagina rekent zelf niets uit; de normen en tarieven die er staan dragen hun bron, en de doorgerekende bedragen met hun bron en peildatum staan op de pagina’s waarnaar hij verwijst. Verkoop je juist een huis en koop je een volgend? Dan is ik verkoop en koop je ingang.