Voor starters en doorstromersStartpunt van het thema “Wat als…”. Alle thema's in de kennisbank

Wat als…? Vijf hypotheekscenario’s, doorgerekend

Een berekening is een momentopname: dít inkomen, déze rente, dát energielabel. De interessante vragen beginnen daarna. Wat als de rente stijgt? Wat als het huis label A heeft? Wat als ik die lening aflos, in 20 jaar wil aflossen, of het inkomen van mijn partner wegvalt? Hieronder vijf scenario’s, elk met onze eigen rekenengine doorgerekend — als verschil in euro’s, met de aanname en de peildatum erbij.

Het basisscenario voor alle bedragen hieronder: twee aanvragers met een bruto jaarinkomen van €52.000 en €38.000, geen andere verplichtingen, een bestaande woning met energielabel C, een annuïteitenhypotheek met NHG, 30 jaar looptijd, 10 jaar rentevast, en de laagste rente uit onze wekelijkse oogst met peildatum 5 september 2026: 4,08% — de laagste NHG-annuïteit 10 jaar vast bij de drie aanbieders die wij volgen (bij 10 jaar rentevast is dat meteen de toetsrente); die van jou kan hoger liggen. Maximale hypotheek: €420.423, bruto maandlast €2.027. Elk scenario verandert precies één ding.

Wat als de rente hoger is dan nu?

De rente werkt op twee momenten, en het zijn twee verschillende sommen. Vóór je koopt bepaalt de rente waarmee getoetst wordt hoeveel je mag lenen: bij een andere toetsrente hoort een ander maximum, want de norm bepaalt per rente- en inkomensband welk deel van je inkomen aan hypotheek mag opgaan. Welke kant het bedrag op gaat, staat niet vast — zie de alinea onder de tabel. In de chat kun je zelf een rente opgeven; de rekenengine rekent daar dan mee en zegt dat erbij (dan staat er geen peildatum, want het is jouw aanname). Dat levert dit op:

Let op wat er met de maandlast gebeurt: die stijgt terwijl het leenbedrag daalt. Twee dingen werken hier tegen elkaar in, en allebei op je leenruimte. De norm laat je bij een hogere rente een iets groter deel van je inkomen aan hypotheek besteden — dat verruimt je leenruimte. Maar elke geleende euro kost bij een hogere rente ook meer per maand, en dat perkt je leenruimte juist in. In dit voorbeeld wint het tweede, dus daalt het bedrag; dat je maandlast tegelijk stijgt komt van het eerste. Het is geen regel: de tabel werkt met rentebanden, en net over een bandgrens kan een hogere rente juist méér ruimte geven. Daarom beloven we alleen dát het bedrag verandert, niet welke kant het op gaat. Kies je een rentevaste periode korter dan 10 jaar, dan wordt er sowieso met minimaal 5% getoetst — daarom rekent de rekentool standaard met 10 jaar vast.

Ná je rentevaste periode werkt de rente anders: je lening verandert niet meer, je maandlast wel. Loopt je rentevaste periode af en staat de rente dan hoger, dan gaat je maandlast omhoog over wat er op dat moment nog openstaat — zonder dat er iets aan je hypotheek zelf verandert. Hoeveel dat is, hangt af van je restschuld, je resterende looptijd en de rente op dat moment; wat die rente over tien jaar doet, weet niemand. De rentes van vandaag staan op de rentes die wij wekelijks zelf ophalen, en waar je maandlast uit opgebouwd is in waar je maandlast uit bestaat.

Bron: eigen rekenengine — maximale hypotheek met een zelf opgegeven rente. Peildatum basisrente 2026-09-05. Toetsrente ≥ 5% bij rentevast < 10 jaar: Tijdelijke regeling hypothecair krediet art. 3 lid 9 en 10 (onze feitencontrole, peildatum 2026-09-03).

Wat als het huis een beter energielabel heeft?

Het energielabel geeft een vast bedrag extra leenruimte, uit een wettelijke tabel: €0 bij label E, F of G, €5.000 bij C of D, €10.000 bij A of B, €20.000 bij A+ of A++, €25.000 bij A+++ en €30.000 bij A++++ (€40.000 met een energieprestatiegarantie van minimaal 10 jaar). Het scenario is dus precies het verschil tussen twee tabelbedragen:

Meer mógen lenen is niet hetzelfde als meer moeten lenen: de extra ruimte hangt aan de woning, niet aan je inkomen, en je maandlast stijgt mee (€2.027 → €2.051 → €2.099). De volledige tabel en het aparte energiebespaarbudget voor verduurzaming staan in wat je extra kunt lenen per energielabel.

Bron: Tijdelijke regeling hypothecair krediet, art. 4 en bijlage (tabel A), geldend 01-01-2026 — onze feitencontrole, peildatum 2026-07-08; bedragen eigen rekenengine, peildatum 2026-09-05.

Wat als ik een lening aflos — of er juist een bij neem?

Een lopende verplichting gaat rechtstreeks van de maandlast af die je aan hypotheek mag besteden. Voor een doorlopend krediet of persoonlijke lening rekent een hypotheekverstrekker met 2% per maand van de oorspronkelijke krediet- of leensom — een kredietlimiet van €10.000 telt dus als €200 per maand, ook als je er niets van gebruikt. Wat €200 per maand doet:

Andersom geldt hetzelfde: valt die verplichting weg, dan komt de ruimte terug. Hoe elk type telt — en waarom aflossen bij een studieschuld anders uitpakt dan bij een krediet — staat in de rekenregel per type verplichting. Of aflossen verstandig is, hangt ook af van wat je dan aan eigen geld overhoudt; dat weegt deze pagina niet.

Bron: NHG Voorwaarden & Normen 2026-1 §C.7.16.1 (2%-regel; een norm die NHG en hypotheekverstrekkers hanteren, geen wet) — onze feitencontrole, peildatum 2026-07-17; bedragen eigen rekenengine, peildatum 2026-09-05.

Wat als ik in 20 jaar aflos in plaats van 30?

De norm bepaalt hoeveel je per maand aan hypotheek mag besteden; hoeveel lening dat draagt, hangt af van de looptijd. In 20 jaar draagt dezelfde maandlast minder lening dan in 30. Voor dit scenario nemen we een concrete woning van €350.000 met €30.000 eigen geld en energielabel A. Deze woning past bij beide looptijden; wat verandert is wat je er per maand voor betaalt:

Korter aflossen betekent dus vooral een hogere maandlast: dezelfde hypotheek van €337.500 kost in 20 jaar €2.059 per maand in plaats van €1.627. Of je die kortere looptijd ook krijgt, hangt af van wat je inkomen draagt — in dit voorbeeld past het bedrag bij beide looptijden. Daar staat tegenover dat je over de hele looptijd minder rente betaalt en eerder schuldenvrij bent. Welke kant van die weegschaal zwaarder is, verschilt per persoon; wij laten alleen de bedragen zien.

Bron: eigen rekenengine, financieringsopzet voor een concrete woning met looptijd 30 respectievelijk 20 jaar; €52.000 + €38.000, label A, koopsom €350.000, eigen geld €30.000, kosten koper 5% als aanname, rente 4,08% NHG, peildatum 2026-09-05.

Wat als het inkomen van mijn partner wegvalt?

Bij een nieuwe aanvraag wordt dan getoetst op één inkomen. Het percentage van je inkomen dat je aan hypotheek mag besteden hangt af van de hoogte van dat toetsinkomen; de tabel werkt met inkomensklassen, dus binnen een klasse verandert dat percentage niet. Voor een alleenstaande met een toetsinkomen boven €30.000 mág een aanbieder daarnaast €17.000 buiten beschouwing laten bij het vaststellen van de financieringslast (art. 3 lid 8 Trhk). Dat klinkt als minder, maar het werkt de andere kant op: in de uitkomst is het maximaal €17.000 méér leenruimte. Onze rekentool past het toe, een verstrekker mag ervan afwijken. Per saldo blijft het verschil groot:

Een lopende hypotheek wordt door zo’n verandering niet opnieuw getoetst — die blijft staan zoals hij is. Dit scenario zegt iets over wat je bij een nieuwe aanvraag zou mogen lenen, en over hoe zwaar een hypotheek op één inkomen drukt als het tweede tijdelijk of blijvend wegvalt.

Bron: eigen rekenengine, label C, NHG, peildatum 2026-09-05; financieringslastpercentages uit de Tijdelijke regeling hypothecair krediet (art. 3 en bijlage), geldend 01-01-2026.

Reken je eigen scenario door

Open de chat, laat je situatie doorrekenen en stel daarna je eigen “wat als”: “En als de rente 6% wordt?”, “En met label A?” of “En zonder die lening?”. Voor drie daarvan — een andere rente, een ander energielabel en een verplichting weghalen — zet de chat het verschil op een vergelijkkaart, na een berekening van je maximale hypotheek. Een weggevallen inkomen rekent hij opnieuw door als nieuwe berekening; een andere looptijd kan alleen bij een concreet huis, dus met een koopsom en je eigen geld erbij. Wil je weten of een concreet huis past: kan ik dit huis kopen en hoeveel eigen geld heb ik dan nodig.

Veelgestelde vragen

Wat gebeurt er met mijn hypotheek als de rente stijgt?

Twee dingen, op twee momenten. Vóór je koopt bepaalt de rente waarmee getoetst wordt hoeveel je maximaal mag lenen: in ons voorbeeld (€52.000 en €38.000 bruto, energielabel C) daalt de maximale hypotheek van €420.423 bij 4,08% naar €399.575 bij 5,08% en €371.525 bij 6%. Die maximale hypotheek geldt voor een hypotheek annuïtair, 30 jaar aflossen, 10 jaar rentevast, met NHG; 4,08% is de laagste rente voor die combinatie bij de drie aanbieders die wij volgen op peildatum 5 september 2026 — die van jou kan hoger liggen, en dan komt er een ander bedrag uit. Indicaties, geen advies en geen aanbod. Ná je rentevaste periode werkt de rente anders: je lening verandert dan niet meer, je maandlast wel — die gaat omhoog over wat er op dat moment nog openstaat. Hoeveel, hangt af van je restschuld, je resterende looptijd en de rente op dat moment. De 5,08% en 6% hierboven zijn rekenaannames, geen verwachting.

Hoeveel meer kan ik lenen met een beter energielabel?

Zolang je inkomen de bindende grens is — en niet de waarde van de woning, want een hypotheek is maximaal 100% daarvan (art. 5 lid 1 Trhk) — is het precies het verschil tussen de vaste bedragen uit de wettelijke tabel (Tijdelijke regeling hypothecair krediet, art. 4 en bijlage, geldend per 1 januari 2026). Een woning met label E, F of G geeft in 2026 €0 extra leenruimte, C of D €5.000, A of B €10.000, A+ of A++ €20.000, A+++ €25.000 en A++++ €30.000 (€40.000 met een energieprestatiegarantie van minimaal 10 jaar). Van label C naar A is dus €5.000 meer, van C naar A++ €15.000 meer — in ons voorbeeld (twee inkomens van €52.000 en €38.000, geen andere verplichtingen) van €420.423 naar €425.423 respectievelijk €435.423, doorgerekend met onze eigen rekenengine op de rentestand van 5 september 2026. De bedragen gelden voor een hypotheek annuïtair, 30 jaar aflossen, 10 jaar rentevast, met NHG; het is de laagste rente voor die combinatie bij de drie aanbieders die wij volgen; die van jou kan hoger liggen, en dan komt er een ander bedrag uit.

Wat scheelt het als ik mijn hypotheek in 20 jaar aflos in plaats van 30?

Je maandlast wordt hoger, want dezelfde lening moet in minder jaren worden afgelost. In ons voorbeeld (woning van €350.000, €30.000 eigen geld, twee inkomens van €52.000 en €38.000, label A, en 5% kosten koper als aanname) is de hypotheek in beide gevallen €337.500: bij 30 jaar is de bruto maandlast €1.627, bij 20 jaar €2.059 — doorgerekend met onze eigen rekenengine, annuïtair en met NHG, op de rentestand van 5 september 2026. Dat is de laagste rente voor 10 jaar rentevast bij de drie aanbieders die wij volgen; die van jou kan hoger liggen, en dan komt er een ander bedrag uit. Daar staat tegenover dat je over de hele looptijd minder rente betaalt; hoeveel, hangt van de rente over al die jaren af.

Wat als het inkomen van mijn partner wegvalt?

Dan wordt er getoetst op één inkomen. Het percentage dat je aan hypotheek mag besteden hangt af van de hoogte van dat toetsinkomen. Voor een alleenstaande met een toetsinkomen boven €30.000 mág een aanbieder daarnaast €17.000 buiten beschouwing laten bij het vaststellen van de financieringslast (art. 3 lid 8 Trhk). Dat klinkt als minder, maar het werkt de andere kant op: in de uitkomst is het maximaal €17.000 méér leenruimte. Onze rekentool past het toe, een verstrekker mag ervan afwijken. In ons voorbeeld daalt de maximale hypotheek van €420.423 (€52.000 + €38.000) naar €234.154 (alleen €52.000): €186.269 minder — méér dan het weggevallen inkomen zou doen vermoeden, omdat de financieringslastpercentages met het totale inkomen meeschalen. Beide bedragen komen uit onze eigen rekenengine, op de rentestand van 5 september 2026. De bedragen gelden voor een hypotheek annuïtair, 30 jaar aflossen, 10 jaar rentevast, met NHG; het is de laagste rente voor die combinatie bij de drie aanbieders die wij volgen; die van jou kan hoger liggen, en dan komt er een ander bedrag uit. Een lopende hypotheek wordt door zo'n verandering niet opnieuw getoetst; dit gaat over wat je bij een nieuwe aanvraag zou mogen lenen.

Zeggen deze scenario's wat ik moet doen?

Nee. Ze laten zien wat de rekenregels doen als één ding verandert, bij één voorbeeldsituatie en de rente van één peildatum. Of korter aflossen, een zuiniger huis of het aflossen van een lening bij jou past, is een afweging voor jou en, waar nodig, een adviseur. Het zijn indicaties uit onze eigen rekentool — geen advies en geen aanbod.

Laatst gecontroleerd: september 2026. Bronnen: Tijdelijke regeling hypothecair krediet (BWBR0032503, art. 3 en 4, geldend 01-01-2026) · NHG Voorwaarden & Normen 2026-1 · eigen rekenengine, peildatum 2026-09-05. Normen wijzigen jaarlijks, de rente wekelijks; controleer altijd de peildatum bij een bedrag.