Voor doorstromersStartpunt van het thema “Doorstromen met overwaarde”. Alle thema's in de kennisbank

Doorstromen met overwaarde: hoe bereken je je overwaarde en wat mag je volgende huis kosten?

Je huis is meer waard geworden dan wat er nog op staat. Dat verschil voelt als budget voor de volgende stap — maar overwaarde is geen budget. Wat je volgende huis mag kosten, hangt af van drie dingen: je overwaarde, de hypotheek die je meeneemt en wat je inkomen aan extra lening draagt. Hieronder reken je van het één naar het ander, met onze eigen rekenengine — de motor achter de rekentool en de chat.

Hoe bereken ik mijn overwaarde?

Drie stappen. Neem de waarde van je woning — een taxatie of een realistische inschatting; zeker is hij pas bij verkoop. Trek je resterende hypotheekschuld eraf: wat je nu nog verschuldigd bent, niet het bedrag waarmee je begon. Trek daarna de verkoopkosten eraf: makelaar, eventueel een energielabel of kleine opknapkosten. Onze rekenengine neemt daarvoor een vaste 2% van de woningwaarde als aanname; jouw werkelijke verkoopkosten kunnen afwijken.

Bron: eigen rekenengine, doorstromer-berekening; verkoopkosten 2% als vaste aanname van de tool (staat ook in de toelichting bij elke doorstromer-kaart).

Wat mag mijn volgende huis kosten?

Het budget bestaat uit drie delen. Je overwaarde breng je in als eigen geld. Je bestaande hypotheek neem je mee, met de rente en looptijd die je nu hebt. En daarbovenop komt een nieuw leningdeel: zoveel als je inkomen volgens de leennormen draagt, bovenop de last van het bestaande deel, tegen de actuele rente. Het scenario: huidige woning €380.000, resterende hypotheekschuld €210.000 (annuïteit, 1,9%, nog 24 jaar te gaan), nieuwe woning met energielabel C, geen andere verplichtingen. Doorgerekend met onze eigen rekenengine, rente voor het nieuwe deel 4,37% zonder NHG bij twee inkomens en 4,08% met NHG bij één inkomen (laagste annuïteit 10 jaar vast uit onze oogst van 5 september 2026, van de drie aanbieders die wij volgen).

Twee dingen vallen op. De overwaarde is in beide gevallen gelijk, maar het budget scheelt bijna €147.000: het extra leningdeel is het beslissende stuk. En kijk goed naar de één-inkomenskolom, want daar zit iets wat je makkelijk verkeerd leest. Die €22.000 volgt níét uit wat dit inkomen aan maandlast kan dragen — op de financieringslastnorm draagt dit ene inkomen náást de meegenomen €210.000 niets extra. Het bedrag bestaat volledig uit twee opslagen: €5.000 voor energielabel C (de wettelijke tabel, Tijdelijke regeling hypothecair krediet art. 4 en bijlage) en €17.000 omdat een aanbieder dat bedrag bij een alleenstaande met een toetsinkomen boven €30.000 mág buiten beschouwing laten bij het vaststellen van de financieringslast (art. 3 lid 8 Trhk). Onze rekentool past die opslag toe; een verstrekker mag ervan afwijken, en doet hij dat, dan valt het budget €17.000 lager uit. Bij energielabel G vervalt ook de €5.000. En het woningbudget is wat de woning mag kosten — de kosten koper komen daar bovenop en betaal je uit eigen geld, dus in de praktijk uit je overwaarde. Hoe die optelsom voor een concreet huis werkt, staat in hoeveel eigen geld je nodig hebt om een huis te kopen; wat er netto van de maandlast overblijft in waar je maandlast uit bestaat.

Voordat je deze bedragen overneemt: het is de laagste rente voor een annuïteitenhypotheek met 10 jaar rentevast, bij de drie aanbieders die wij volgen — die van jou kan hoger liggen, en dan komt er een ander bedrag uit; de rente werken we wekelijks bij, dus een verse doorrekening kan afwijken; en het is één scenario met één bestaande lening. Met een andere resterende hypotheekschuld, rente of energielabel verschuift alles mee. En één ding dat de tool niet meeneemt: de bestaande maandlast van €909 is doorgerekend op 1,9% voor de hele resterende looptijd, terwijl die rente in dit scenario nog 6 jaar vaststaat. Daarna geldt het tarief van dat moment.

Bron: eigen rekenengine, doorstromer-berekening (met bestaande hypotheek), doorgerekend op de rentestand van 5 september 2026 (4,08% — de laagste NHG-annuïteit 10 jaar vast uit onze eigen oogst, bij de drie aanbieders die wij volgen; bij 10 jaar rentevast is dat meteen de toetsrente, art. 3 lid 9 en 10 Trhk); bestaande lening €210.000, 1,9%, annuïtair, nog 24 jaar te gaan en nog 6 jaar rentevast; verkoopkosten 2% als aanname; label C.

Wat gebeurt er met mijn huidige hypotheek?

In de berekening hierboven neem je je bestaande hypotheek mee: hetzelfde bedrag en dezelfde resterende looptijd, tegen de rente van 1,9% zolang die vaststaat — en daarnaast komt een nieuw deel tegen de rente van nu. Dat kan als jouw hypotheek een verhuisregeling kent; of jouw verstrekker die aanbiedt, voor welke termijn en onder welke voorwaarden, staat in jouw hypotheekvoorwaarden. Los je de oude hypotheek af en sluit je een volledig nieuwe, dan geldt voor het hele bedrag de actuele rente en kan er boeterente spelen. Heb je meerdere leningdelen met elk een eigen rente en looptijd, dan rekent onze tool nu nog op het totaal en niet per deel — dat is een bekende beperking, en de uitkomst is dan een indicatie op hoofdlijnen.

Kan ik opnieuw NHG krijgen?

Bij de nieuwe woning wordt Nationale Hypotheek Garantie opnieuw getoetst aan de kostengrens: in 2026 €470.000, of €498.200 met energiebesparende voorzieningen. Die grens geldt voor de totale kosten om de woning in eigendom te krijgen — niet alleen de kale koopsom, ook bijvoorbeeld een verbouwing en een deel van de bijkomende kosten, tot een vastgesteld maximum — én voor de lening zelf. Je overwaarde verlaagt de lening, maar niet de kosten van de woning; een woningbudget van €541.033 ligt dus boven de grens, terwijl een woning binnen de grens met een lagere lening wél kan. De eenmalige borgtochtprovisie is 0,4% van de lening. Meer in wat Nationale Hypotheek Garantie betekent voor je maximale hypotheek.

Bron: NHG Voorwaarden & Normen 2026-1 §C.2 en nhg.nl — onze feitencontrole, peildatums 2026-07-08 en 2026-08-21. Het woningbudget van €541.033 komt uit onze eigen rekenengine, doorgerekend op de rentestand van 5 september 2026.

Wat betekent de bijleenregeling voor mijn renteaftrek?

Dit is een fiscale regel, en we beschrijven hem alleen als feit. Verkoop je je woning met overwaarde, dan ontstaat volgens de Belastingdienst een eigenwoningreserve: “Neem de verkoopprijs van uw woning en trek hier de verkoopkosten (bijvoorbeeld makelaarskosten) van af. Trek hiervan vervolgens de eigenwoningschuld van de woning af.” Die reserve “blijft 3 jaar lang gelden”. Leen je voor je volgende woning meer dan de aankoopsom min die reserve, dan “mag u niet alle rente van deze lening aftrekken”: de rente over het meerdere is niet aftrekbaar en dat deel telt als schuld in box 3.

In ons voorbeeld is de eigenwoningreserve ongeveer gelijk aan de overwaarde van €162.400 (als de verkoopkosten inderdaad 2% zijn). Wat de regel voor jóuw aftrek betekent hangt af van wat je precies leent en van je eigenwoningschuld; controleer dat bij de Belastingdienst of met een adviseur. Wij rekenen de renteaftrek niet uit en zeggen niet wat je met je overwaarde zou moeten doen.

Bron: Belastingdienst, “Eigen woning met overwaarde verkocht: de bijleenregeling” en “Wanneer ontstaat een eigenwoningreserve?”, gelezen 3 september 2026 — onze feitencontrole, peildatum 2026-09-03.

Reken je eigen overwaarde en budget door

Open de chat en typ, met je eigen bedragen: “Mijn huis is €380.000 waard en er staat nog €210.000 op.” De chat vraagt je inkomen, de rente en looptijd van je huidige hypotheek en het energielabel van de nieuwe woning, en rekent je overwaarde en je woningbudget uit — met de rente en de aannames erbij. Heb je al een concreet huis op het oog, noem dan ook de koopsom: dan zie je of het past.

Veelgestelde vragen

Hoe bereken ik de overwaarde van mijn huis?

Neem de waarde van je woning, trek af wat er nog openstaat op je hypotheek — je resterende hypotheekschuld — en daarna de kosten van de verkoop (bijvoorbeeld de makelaar). Wat overblijft is je overwaarde; komt er een negatief bedrag uit, dan houd je juist een restschuld over. Onze rekenengine rekent met 2% verkoopkosten als aanname (2026): bij een woning van €380.000 met een resterende hypotheekschuld van €210.000 komt de engine op €162.400 (€380.000 − €210.000 − €7.600). De overwaarde hangt niet van de rente af. De woningwaarde is pas zeker bij verkoop; tot die tijd is het een schatting of een taxatie.

Is mijn overwaarde ook mijn budget voor een volgend huis?

Nee. Je budget is de overwaarde plus de hypotheek die je meeneemt plus de extra lening die je inkomen draagt. In ons voorbeeld (€380.000 waard, €210.000 resterende hypotheekschuld, inkomens €52.000 en €38.000) is de overwaarde €162.400 maar het woningbudget €541.033: €162.400 overwaarde + €210.000 meegenomen hypotheek + €168.633 extra lening. Dat budget ligt boven de NHG-kostengrens van €470.000, dus is het gerekend met de rente zonder NHG: 4,37% voor het nieuwe deel. Met alleen het inkomen van €52.000 is het budget €394.400 — dat blijft onder de grens en is met NHG gerekend, 4,08%. Let op: van dat één-inkomensbudget is de extra lening van €22.000 volledig opslag — €5.000 voor energielabel C (Trhk art. 4 en bijlage) en €17.000 die een aanbieder bij een alleenstaande mág meerekenen (art. 3 lid 8 Trhk); een verstrekker mag daarvan afwijken. Doorgerekend met onze eigen rekenengine op de rentestand van 5 september 2026, met de laagste rente voor een annuïteitenhypotheek met 10 jaar rentevast bij de drie aanbieders die wij volgen; die van jou kan hoger liggen, en dan komt er een ander bedrag uit. Indicaties, geen advies en geen aanbod.

Kan ik als doorstromer opnieuw NHG krijgen?

Dat wordt bij de nieuwe woning opnieuw getoetst aan de kostengrens: in 2026 €470.000 (€498.200 met energiebesparende voorzieningen) voor de totale kosten om de woning te kopen én voor de lening zelf. Je overwaarde verlaagt de lening, niet de kosten van de woning. Blijft de nieuwe woning binnen de grens en voldoe je aan de overige voorwaarden, dan kan NHG. Het woningbudget van €541.033 dat onze rekenengine voor het twee-inkomensscenario geeft (rentestand 5 september 2026) ligt daarboven, dus is dat bedrag zonder NHG gerekend; het één-inkomensbudget van €394.400 blijft eronder en houdt NHG — ook als de aanbieder de €17.000-alleenstaandenverhoging niet meerekent (dat mág hij, art. 3 lid 8 Trhk, en een verstrekker mag ervan afwijken), want dan is het €377.400. Beide bedragen zijn gerekend met de laagste rente voor een annuïteitenhypotheek met 10 jaar rentevast bij de drie aanbieders die wij volgen; die van jou kan hoger liggen, en dan komt er een ander bedrag uit. Indicaties, geen advies en geen aanbod.

Wat is de bijleenregeling?

Een fiscale regel van de Belastingdienst, zoals die het in september 2026 beschrijft. Verkoop je je woning met overwaarde, dan ontstaat een eigenwoningreserve: de verkoopprijs min de verkoopkosten min je eigenwoningschuld. Die reserve blijft drie jaar gelden. Leen je voor je volgende woning meer dan de aankoopsom min die reserve, dan is de rente over het meerdere niet aftrekbaar; dat deel telt als schuld in box 3. Dit is informatie over de regel, geen fiscaal advies over wat je met je overwaarde moet doen.

Is dit hypotheekadvies?

Nee. Deze pagina legt uit hoe overwaarde en budget zich tot elkaar verhouden en rekent één voorbeeld door met onze eigen rekenengine, op de rentestand van 5 september 2026 — de laagste rente voor een annuïteitenhypotheek met 10 jaar rentevast bij de drie aanbieders die wij volgen, die van jou kan hoger liggen en dan komt er een ander bedrag uit. Het zijn indicaties, geen advies en geen aanbod: wat in jouw situatie verstandig is, is een afweging die je zelf maakt en waar nodig met een hypotheekadviseur bespreekt.

Wat gebeurt er met mijn huidige hypotheek als ik verhuis?

Onze rekenengine rekent je bestaande hypotheek door tegen de rente en looptijd die je nu hebt en zet daar een nieuw leningdeel naast tegen de actuele rente — zoals bij een verhuisregeling. Of jouw hypotheekverstrekker die aanbiedt en onder welke voorwaarden, staat in jouw hypotheekvoorwaarden. Heb je meerdere leningdelen, dan rekent de tool nu nog op het totaal en niet per deel.

Laatst gecontroleerd: september 2026. Bronnen: eigen rekenengine (rente-oogst 5 september 2026) · NHG Voorwaarden & Normen 2026-1 en nhg.nl · Belastingdienst (bijleenregeling) · Tijdelijke regeling hypothecair krediet (BWBR0032503). Normen wijzigen jaarlijks, de rente wekelijks; controleer altijd de peildatum bij een bedrag.