Hoeveel moet je verdienen voor een huis van €450.000?
Wil je de hele €450.000 lenen? Dan kom je in ons rekenvoorbeeld uit op een bruto jaarinkomen van:
- €96.500 als je alleen koopt en niet samenwoont (≈ €8.042 per maand: jaarinkomen ÷ 12, vakantiegeld meegeteld)
- €99.500 als je samen koopt (jullie inkomens opgeteld, bijvoorbeeld 2 × €49.750; ≈ €8.292 per maand)
Gerekend met energielabel C, zonder studieschuld of andere leningen en zonder erfpacht, voor kopers die de AOW-leeftijd nog niet hebben en ook niet binnen tien jaar bereiken, en de rente van 12 oktober 2026: de laagste bij de aanbieders die wij volgen. Die van jou kan hoger liggen, en dan komt er een ander bedrag uit. Het bruto jaarinkomen is inclusief vakantiegeld; we rekenen alsof dit inkomen vast is. Heb je een tijdelijk contract, flexibel inkomen of een eigen bedrijf, dan kan een verstrekker minder of niets van dat inkomen meetellen.
De kosten koper leen je in de regel niet mee: meer lenen dan de getaxeerde woningwaarde mag niet. In dit rekenvoorbeeld is de taxatiewaarde gelijk aan de huisprijs, dus betaal je de kosten koper hier volledig uit eigen geld (alleen voor energiebesparende maatregelen mag het tot 106%, en dat geld is niet voor de kosten koper). Je betaalt in dit voorbeeld €15.550 uit eigen geld, of €6.550 met de startersvrijstelling; notaris, taxatie en advies zijn daarin een marktschatting op basis van meerdere aanbieders, geen vastgesteld tarief — vraag een offerte.
Bruto maandlast in dit voorbeeld: €2.264 per maand (eerste jaar, bij 4,44% rente van 12 oktober 2026) voor een hypotheek van €450.000.
Indicatie, geen advies en geen aanbod.
Hoeveel je moet verdienen, hangt af van de huisprijs en of je alleen of samen koopt. In de tabel hieronder zie je per huisprijs, van €250.000 tot €500.000, bij welk bruto jaarinkomen onze rekentool uitkomt op een hypotheek zo hoog als de huisprijs — in één rekenvoorbeeld. De kosten koper leen je in de regel niet mee: die betaal je zelf. Indicatie, geen advies en geen aanbod.
De bedragen worden bijgewerkt als de rente verandert; een video noemt het bedrag van zijn eigen peildatum.
| Huisprijs | Alleen (niet samenwonend) | Samen (opgeteld) |
|---|---|---|
| €250.000 | €58.500≈ €4.875 p/m | €63.000≈ €5.250 p/m |
| €300.000 | €69.500≈ €5.792 p/m | €72.000≈ €6.000 p/m |
| €350.000 | €77.000≈ €6.417 p/m | €80.000≈ €6.667 p/m |
| €400.000 | €86.500≈ €7.208 p/m | €90.000≈ €7.500 p/m |
| €450.000 | €96.500≈ €8.042 p/m | €99.500≈ €8.292 p/m |
| €500.000 | €105.000*≈ €8.750 p/m | €108.000*≈ €9.000 p/m |
Reken met jouw eigen inkomen →
* Zonder Nationale Hypotheek Garantie (NHG) gerekend: de lening komt boven de NHG-grens voor de lening van €470.000, en de rente is dan de laagste in de klasse tot 100% van de woningwaarde (4,64%). Samen = jullie inkomens opgeteld; hoe jullie het verdelen maakt voor de leenregels niet uit, zolang geen van beiden de AOW-leeftijd al heeft of die binnen tien jaar bereikt. p/m = per maand: jaarinkomen ÷ 12, vakantiegeld meegeteld.
Verdien je minder dan €58.500? Kijk in de inkomenstabel hoeveel je dan volgens onze rekentool maximaal kunt lenen.
Heb je een studieschuld of een andere lening? Dan kun je minder lenen dan in deze tabel, en heb je voor hetzelfde huis een hoger inkomen nodig. In de rekentool vul je die in.
Zit je inkomen tussen twee rijen, dan kom je bij de hogere huisprijs in dit voorbeeld niet tot een hypotheek zo hoog als die huisprijs: het verschil betaal je uit eigen geld, bovenop de kosten koper.
Eigen geld en maandlast per huisprijs
| Huisprijs | Kosten koper | Met startersvrijstelling | Bruto maandlast (eerste jaar) |
|---|---|---|---|
| €250.000 | €10.750 | €5.750 | €1.258 |
| €300.000 | €11.950 | €5.950 | €1.509 |
| €350.000 | €13.150 | €6.150 | €1.761 |
| €400.000 | €14.350 | €6.350 | €2.013 |
| €450.000 | €15.550 | €6.550 | €2.264 |
| €500.000 | €14.750¹ | €4.750 | €2.575² |
¹ Lager dan bij €450.000: zonder NHG betaal je geen NHG-kosten (borgtochtprovisie). Je rente is dan wel hoger (4,64% in plaats van 4,44% met NHG).
² Zonder NHG gerekend, met de laagste rente in de klasse tot 100% van de woningwaarde: 4,64% in plaats van 4,44% met NHG. Daardoor is de maandlast hoger dan hij met NHG zou zijn.
Hoe lees je deze tabel?
Elke rij is één huisprijs. In de kolommen staat het laagste bruto jaarinkomen waarbij je maximale hypotheek volgens onze rekentool, in dit rekenvoorbeeld, minstens die huisprijs is. Verdien je meer, dan wordt je maximale hypotheek hoger — maar voor dít huis leen je niet meer dan de woningwaarde. Verdien je minder, dan is je maximale hypotheek lager dan de huisprijs en betaal je het verschil uit eigen geld, bovenop de kosten koper. Hoe dat gat werkt, lees je in kan ik dit huis kopen.
De tweede tabel is het eigen geld dat je dan nog nodig hebt: de kosten koper, die je in de regel niet kunt meefinancieren in je hypotheek — een hypotheek is maximaal 100% van de getaxeerde woningwaarde. Ligt die taxatiewaarde boven je koopsom, dan kán een deel van de kosten koper binnen die grens passen, als je inkomen dat draagt en je geldverstrekker met de taxatiewaarde rekent (niet via de 106% voor energiebesparende voorzieningen — dat budget is alleen voor die voorzieningen). Het kleinere bedrag geldt met de startersvrijstelling van de overdrachtsbelasting — als je 18 t/m 34 bent, zelf in de woning gaat wonen, de vrijstelling niet eerder hebt gebruikt en de woning in 2026 niet meer waard is dan €555.000 (Belastingdienst, startersvrijstelling, gecontroleerd 26 september 2026).
Het is één rekenvoorbeeld. Heb je een studieschuld, een lening of een ander energielabel, dan verschuift alles mee. Reken je eigen situatie door in de rekentool, of vraag het in de chat. Wat je met een bepaald inkomen maximaal kunt lenen — de omgekeerde vraag — staat in de tabel op maximale hypotheek berekenen.
Bron: eigen rekentool op de wettelijke leennormen van 2026 (Tijdelijke regeling hypothecair krediet, art. 3 en bijlage 1 en energielabel-toeslag art. 4 — gecontroleerd 26 september 2026 — en maximaal 100% van de woningwaarde art. 5 — gecontroleerd 27 september 2026; BWBR0032503, geldend per 1 januari 2026). Rentestand 12 oktober 2026: 4,44% met NHG (Argenta), de laagste rente van de aanbieders die wij volgen. Die van jou kan hoger liggen, en dan komt er een ander bedrag uit.
Zo is dit uitgerekend
- Methode. Per huisprijs hebben we de rekentool steeds opnieuw laten rekenen met een ander inkomen, in stappen van €500, en het laagste inkomen genomen waarbij de maximale hypotheek minstens de huisprijs is — afgerond op €500 naar boven. Meer dan 100% van de woningwaarde mag je niet lenen (Tijdelijke regeling hypothecair krediet, art. 5 lid 1, geldend per 1 januari 2026; alleen voor energiebesparende voorzieningen tot 106%, art. 5 lid 3 — en dat geld is niet voor de kosten koper).
- Scenario. Woning met energielabel C en een taxatiewaarde gelijk aan de huisprijs, geen studieschuld of andere verplichtingen, geen erfpacht, 30 jaar looptijd, annuïtair (elke maand hetzelfde bruto bedrag aan rente en aflossing zolang de rente vaststaat), 10 jaar rentevast, rentestand 12 oktober 2026 — 4,44% met NHG, de laagste rente van de aanbieders die wij volgen (Argenta). Die van jou kan hoger liggen, en dan komt er een ander bedrag uit. Het bruto jaarinkomen is inclusief vakantiegeld; we rekenen alsof dit inkomen vast is. Heb je een tijdelijk contract, flexibel inkomen of een eigen bedrijf, dan kan een verstrekker minder of niets van dat inkomen meetellen. Per maand = jaarinkomen ÷ 12. De bruto maandlast is die van een hypotheek zo hoog als de huisprijs, in het eerste jaar, vóór belastingaftrek; netto rekent deze tabel niet.
- NHG. Een inkomen met * hoort bij een lening boven de NHG-grens voor de lening van €470.000 (NHG Voorwaarden & Normen 2026-1, §C.2.1.2, gecontroleerd 26 september 2026); die cel is zonder NHG gerekend, met de laagste rente in de klasse tot 100% van de woningwaarde (4,64%).
- Alleen en samen. “Samen” is het gezamenlijke inkomen van twee aanvragers; de rekentool telt beide inkomens op, dus hoe jullie het verdelen maakt voor de leennorm niet uit, zolang geen van beiden de AOW-leeftijd al heeft of die binnen tien jaar bereikt (“2 × ” is een voorbeeld, geen voorwaarde). Voor een alleenstaande zit in deze bedragen €17.000 die een aanbieder bij een toetsinkomen boven €30.000 buiten beschouwing mág laten bij het vaststellen van de financieringslast (art. 3 lid 8 Trhk) — in de uitkomst is dat maximaal €17.000 méér leenruimte; onze rekentool past het toe, een verstrekker mag ervan afwijken. Woon je samen met een partner, of ga je dat doen in dit huis, dan geldt die ruimte waarschijnlijk niet, ook bij een aankoop op één naam — zie wie telt als alleenstaand.
- Eigen bedrijf. Onder NHG stelt een verstrekker het inkomen uit een eigen bedrijf vast met een Inkomensverklaring Ondernemer (IKV): in de basis het gemiddelde over de afgelopen drie jaar, met het laatste jaar als maximum (NHG Voorwaarden & Normen 2026-1, §C.7.10; NHG, Toetskaders Inkomensverklaring Ondernemer, versie 01.2026, gecontroleerd 26 september 2026). Zonder NHG mag een verstrekker het anders doen. Onze rekentool rekent die ondernemersberekening niet.
- Kosten koper. Gerekend bij een hypotheek van 100% van de huisprijs, per post:
- overdrachtsbelasting: 2%, of 0% met de startersvrijstelling — hier gerekend voor een koper van 30 (Belastingdienst, startersvrijstelling, 2026 — gecontroleerd 26 september 2026);
- NHG-kosten (borgtochtprovisie): 0,4% van de lening (2026), waar de rekentool NHG toepast (boven de NHG-grens voor de lening van €470.000 kan NHG niet zonder energiebesparende voorzieningen, dus daar niet) (NHG Voorwaarden & Normen 2026-1, §A.5.3.1, gecontroleerd 26 september 2026);
- notaris, taxatie en advies als marktschatting op basis van meerdere aanbieders (gemiddeld, met de bandbreedte tussen haakjes: notaris ≈ €1.425 (€700–€2.500), taxatie ≈ €700 (€400–€1.000), hypotheekadvies ≈ €2.625 (€1.500–€4.000)), gelezen 4 september 2026; geen vastgesteld tarief — vraag een offerte.
We werken de rente wekelijks bij, dus een verse doorrekening kan afwijken. Indicatie, geen advies en geen aanbod — reken je eigen situatie door in de rekentool.
Veelgestelde vragen
Hoeveel moet je verdienen voor een huis van €300.000?
Wil je de hele €300.000 lenen? Dan kom je in ons rekenvoorbeeld uit op een bruto jaarinkomen van €69.500 als je alleen koopt en niet samenwoont, of €72.000 samen (jullie inkomens opgeteld), afgerond op €500 naar boven. De kosten koper leen je in de regel niet mee: meer lenen dan 100% van de getaxeerde woningwaarde mag niet (Tijdelijke regeling hypothecair krediet, art. 5 lid 1, geldend per 1 januari 2026). In dit rekenvoorbeeld is de taxatiewaarde gelijk aan de huisprijs, dus is de ruimte €0 en betaal je de kosten koper hier volledig uit eigen geld (alleen voor energiebesparende voorzieningen mag er tot 106% worden geleend, art. 5 lid 3, en dat geld is niet voor de kosten koper). Gerekend met een vast inkomen, energielabel C, zonder studieschuld of andere leningen, 30 jaar annuïtair, voor kopers die de AOW-leeftijd nog niet hebben en ook niet binnen tien jaar bereiken, en de rente van 12 oktober 2026: de laagste bij de aanbieders die wij volgen. Die van jou kan hoger liggen, en dan komt er een ander bedrag uit. Indicatie, geen advies en geen aanbod.
Hoeveel moet je verdienen voor een huis van €400.000?
Wil je de hele €400.000 lenen? Dan kom je in ons rekenvoorbeeld uit op een bruto jaarinkomen van €86.500 als je alleen koopt en niet samenwoont, of €90.000 samen (jullie inkomens opgeteld), afgerond op €500 naar boven. De kosten koper leen je in de regel niet mee: meer lenen dan 100% van de getaxeerde woningwaarde mag niet (Tijdelijke regeling hypothecair krediet, art. 5 lid 1, geldend per 1 januari 2026). In dit rekenvoorbeeld is de taxatiewaarde gelijk aan de huisprijs, dus is de ruimte €0 en betaal je de kosten koper hier volledig uit eigen geld (alleen voor energiebesparende voorzieningen mag er tot 106% worden geleend, art. 5 lid 3, en dat geld is niet voor de kosten koper). Gerekend met een vast inkomen, energielabel C, zonder studieschuld of andere leningen, 30 jaar annuïtair, voor kopers die de AOW-leeftijd nog niet hebben en ook niet binnen tien jaar bereiken, en de rente van 12 oktober 2026: de laagste bij de aanbieders die wij volgen. Die van jou kan hoger liggen, en dan komt er een ander bedrag uit. Indicatie, geen advies en geen aanbod.
Waarom is het inkomen voor een alleenstaande lager dan voor twee samen?
Omdat een aanbieder bij een alleenstaande met een toetsinkomen boven €30.000 een bedrag van €17.000 buiten beschouwing mág laten bij het vaststellen van de financieringslast (Tijdelijke regeling hypothecair krediet, art. 3 lid 8, geldend per 1 januari 2026). In de uitkomst is dat maximaal €17.000 méér leenruimte, en daardoor haalt een alleenstaande in deze tabel dezelfde huisprijs al bij een iets lager inkomen dan twee aanvragers samen. Onze rekentool past het toe; een verstrekker mag ervan afwijken. De regeling omschrijft niet precies wie alleenstaand is; woon je samen met een partner, of ga je dat doen in dit huis, dan geldt hij waarschijnlijk niet — ook als je het huis alleen op je eigen naam koopt — en kan je maximum bij een verstrekker tot €17.000 lager uitvallen. Indicatie, geen advies en geen aanbod.
Ik ben zzp'er of heb een eigen bedrijf. Geldt deze tabel voor mij?
Niet zonder meer. De tabel rekent met een vast bruto jaarinkomen. Onder NHG stelt een verstrekker het inkomen uit een eigen bedrijf vast met een Inkomensverklaring Ondernemer (IKV): in de basis het gemiddelde over de afgelopen drie jaar, met het laatste jaar als maximum (NHG Voorwaarden & Normen 2026-1 §C.7.10; Toetskaders Inkomensverklaring Ondernemer, versie 01.2026). Zonder NHG mag een verstrekker het anders doen. Onze rekentool rekent die ondernemersberekening niet. Indicatie, geen advies en geen aanbod.
Betekent dit inkomen dat ik het huis kan kopen?
Nee. Het is het laagste inkomen waarbij onze rekentool in één rekenvoorbeeld uitkomt op een hypotheek zo hoog als de huisprijs. Daarnaast heb je eigen geld nodig voor de kosten koper, en of het bij jou past hangt ook af van je verplichtingen, de taxatiewaarde, je rente, hoe een verstrekker jouw inkomen meetelt en de beoordeling van een verstrekker. Een maximale hypotheek is ook niet automatisch wat verstandig is. Reken je eigen situatie door in de rekentool. Indicatie, geen advies en geen aanbod.
Dit is informatie, geen advies en geen aanbod. Simpel in Hypotheken is een rekentool. De bedragen op deze pagina zijn indicaties uit onze eigen rekentool voor één rekenvoorbeeld — geen aanbod, geen persoonlijk financieel advies en geen oordeel over of een huis bij jou past. Een hypotheek is een lening met kosten en verplichtingen voor de lange termijn; je maximale hypotheek is niet automatisch wat verstandig is. Hoe we rekenen: hoe wij rekenen. Zie ook onze disclaimer.