Ik verkoop en koop: dit is de route

Doorstromen is een andere som dan een eerste huis kopen: je hebt al een hypotheek, en bij de verkoop houd je over wat er van de verkoopopbrengst overblijft na je resterende hypotheek en de verkoopkosten. Blijft daar geld van over, dan heet dat overwaarde; zijn je resterende hypotheek en de verkoopkosten samen hoger dan de verkoopopbrengst, dan houd je een restschuld over en verkleint dat juist je ruimte. Hieronder staan de zes vragen in de volgorde waarin ze opkomen, met bij elke stap de uitleg die erbij hoort. Deze pagina noemt zelf geen bedragen — die staan bij de bron, op de pagina waar ze thuishoren. De normpercentages die hier wél staan, dragen hun bron.

Stap 1: wat levert mijn verkoop op en wat mag mijn volgende huis kosten?

Overwaarde is de verkoopopbrengst min je resterende hypotheek min de verkoopkosten. Je budget is meer dan dat: de overwaarde, plus de hypotheek die je meeneemt — als jouw hypotheek een verhuisregeling kent — plus wat je inkomen extra draagt. Houd je juist een restschuld over, dan werkt het de andere kant op: die los je af, en dat gaat van je budget af. Hoe die optelsom werkt, met een doorgerekend voorbeeld, staat in hoe je je overwaarde berekent en wat je volgende huis mag kosten.

Let op één woord. Wij gebruiken restschuld voor wat je ná de verkoop nog aan schuld overhoudt. Vraagt de chat naar “de restschuld van je huidige hypotheek”, dan wordt daar iets anders bedoeld: wat er op dit moment nog openstaat op je lopende hypotheek. Vul daar dus je resterende hypotheekschuld in, ook als je verkoop naar verwachting geld oplevert. Vul je er €0 in, dan rekent de chat met een te hoge overwaarde en dus met een te ruim budget.

Stap 2: wat telt er mee nu ik al een hypotheek heb?

Dezelfde leennormen als bij een eerste huis, maar met je bestaande lasten erin. Welke verplichtingen hoe wegen — een doorlopend krediet, een private lease, alimentatie — staat in wat telt een hypotheekverstrekker mee voor je maximale hypotheek. Je eigen bedrag reken je door in de rekentool (die rekent je maximum op inkomen, energielabel en je vaste verplichtingen zoals een studieschuld; je bestaande hypotheek en je overwaarde neemt hij niet mee — daarvoor is de chat).

Stap 3: kan ik opnieuw NHG krijgen?

Dat wordt bij de nieuwe woning opnieuw getoetst, en dat zijn twee aparte toetsen: de totale kosten om de woning in eigendom te krijgen — niet alleen de kale koopsom, maar ook bijvoorbeeld een verbouwing en een deel van de bijkomende kosten — én de lening zelf. Je overwaarde verlaagt wel je lening, maar niet die totale kosten; daarom kan de kostenkant je alsnog boven de grens brengen terwijl je lening er ruim onder blijft. Wat NHG is en waar de grens ligt, staat in wat Nationale Hypotheek Garantie betekent voor je maximale hypotheek en in de NHG-kostengrens van 2026.

Bron: NHG Voorwaarden & Normen 2026-1, §C.2 en §C.2.1.1 (de kostengrens en de posten die eronder vallen) en §C.2.1.2 (de aparte toets op de lening) — onze feitencontrole, peildatums 2026-07-08 en 2026-08-21. Die opsomming geldt voor een bestaande woning; bij nieuwbouw en bij oversluiten wijkt hij af. De volledige optelsom voor jouw situatie staat op nhg.nl en bij je geldverstrekker.

Stap 4: kan ik dít huis kopen?

Ook met overwaarde blijft gelden dat een hypotheek wettelijk maximaal 100% van de waarde van de woning is (art. 5 lid 1 Trhk; alleen energiebesparende voorzieningen mogen tot 106%, art. 5 lid 3): de kosten koper en alles boven de taxatiewaarde komen uit eigen geld — uit je overwaarde als je die hebt, anders uit spaargeld. Hoe je die optelsom maakt, staat in hoeveel eigen geld je nodig hebt om een huis te kopen, en wat een hoger bod kost in hoeveel eigen geld kost overbieden.

Stap 5: wat kost de nieuwe hypotheek?

Eenmalig en per maand. De posten die bij elke hypotheek spelen staan in ons kostenoverzicht van een hypotheek; de opbouw van je maandlast in waar je maandlast uit bestaat. Koop je vóórdat je verkoopt, dan komt daar een post bij die daar niet als kostenpost in staat: een overbruggingskrediet. Vraag je hypotheekverstrekker of adviseur wat dat in jouw geval kost.

Stap 6: en na mijn rentevaste periode?

Neem je je oude lage rente mee, dan staat die maar tot het einde van je rentevaste periode vast. Wat een hogere rente daarna met je maandlast doet — en wat andere veranderingen met je leenruimte doen — staat doorgerekend in wat als de rente stijgt of mijn partner stopt met werken.

Reken je eigen situatie door

Open de chat en beschrijf je situatie in je eigen woorden — bijvoorbeeld: “Ik verkoop mijn huis en wil doorstromen, wat kan ik dan kopen?” De chat vraagt wat ze voor de berekening nodig heeft, waaronder de gegevens van je huidige hypotheek, en rekent met dezelfde rekenregels als de pagina’s hierboven.

Veelgestelde vragen

Waar begin ik als ik mijn huis verkoop en een ander koop?

Bij wat je verkoop oplevert: de verkoopopbrengst min je resterende hypotheek min de kosten van de verkoop. Blijft er geld over, dan is dat je overwaarde; zijn je resterende hypotheek en de verkoopkosten samen hoger dan de verkoopopbrengst, dan houd je een restschuld over, en dat verkleint je budget. Overwaarde is niet je budget — je budget is de overwaarde, plus de hypotheek die je meeneemt, plus de extra lening die je inkomen draagt. Meenemen kan alleen als jouw hypotheek een verhuisregeling kent; dat staat in je hypotheekvoorwaarden. Let op één woord: wij gebruiken 'restschuld' voor wat je ná de verkoop nog aan schuld overhoudt. Vraagt de chat naar 'de restschuld van je huidige hypotheek', dan wordt bedoeld wat er nu nog openstaat — vul daar dus je resterende hypotheekschuld in.

Wat betekent mijn overwaarde voor mijn volgende hypotheek?

Koop je een volgende woning, dan kijkt de Belastingdienst via de bijleenregeling naar de eigenwoningreserve die bij de verkoop ontstaat als er overwaarde is. Deze site gaat over de financiering van je eigen woning; wat je verder met je overwaarde doet, valt buiten wat wij uitrekenen. Wat die regel precies inhoudt, lees je bij de Belastingdienst (bijleenregeling en eigenwoningreserve, gelezen 3 september 2026); wij rekenen de gevolgen ervan niet uit.

Kan ik mijn oude rente meenemen naar mijn nieuwe huis?

Dat kan als jouw hypotheek een verhuisregeling kent; of jouw verstrekker die aanbiedt, voor welke termijn en onder welke voorwaarden, staat in jouw hypotheekvoorwaarden. Los je de oude hypotheek af en sluit je een volledig nieuwe, dan geldt voor het hele bedrag de rente van dat moment en kan er boeterente spelen.

Is dit hypotheekadvies?

Nee. Deze pagina wijst je de weg door onze uitleg; de bedragen en normen staan op de pagina's waarnaar we verwijzen, telkens met bron en peildatum. Wat in jouw situatie verstandig is, is een afweging die je zelf maakt en waar nodig met een hypotheekadviseur bespreekt. Geen advies en geen aanbod.

Laatst gecontroleerd: september 2026. Deze pagina noemt zelf geen bedragen; de normpercentages die er staan dragen hun bron, en de bedragen met hun bron en peildatum staan op de pagina’s waarnaar hij verwijst. Koop je juist je eerste huis? Dan is ik koop mijn eerste huis je ingang.